文档介绍：某长沙市某地块房地产开发项目
可行性研究报告
第一部分项目概况
宗地区位示意图
一、宗地位置
该宗地位于长沙市南北向城市主干道芙蓉中路(号称“三湘第一路”)与南湖路交汇之西南角,与神农大酒店和五华大酒店隔路相望,东距东塘商业中心约2公里,西至湘江不到2公里,南距省政府新址约4公里,北临长沙市新兴的商业中心——候家塘商圈,北距中天广场所在的五一商圈也仅3公里。周边道路密布,交通发达,市政配套齐全,位置优越。
二、宗地现状
该地块为长沙理工大学(原长沙市水利水电学校)原址,现因该校区整体搬迁,而将该划拨土地整体出让。宗地内现多为学生宿舍、办公楼及配套设施,现已全部腾空。地块内绿树成荫,植被丰富,居住性配套设施完善。地势整体呈东高西低,落差最高处达
15米,地质状况良好,适宜修建。
目前,该校已整体迁移,拆迁工作正在进行。
三、地块周边配套
项目北距新兴的商业中心——候家塘约1公里,近年来,随着省府南迁和城市化进程的加快,长沙南城房地产开发呈现出如火如荼的良好态势,政府加大力度扶持南城发展,芙蓉南路的扩建和延伸、二环线的拉通等,使得该区域交通条件大为改善。
随着交通发展,该区域与各市级商圈的距离大为缩短,候家塘、东塘两个商圈近在咫尺,商业配套齐全,贺龙体育中心、田汉大剧院等休闲娱乐齐聚于此,周边学校、医院、五星级酒店云集,中高档居住社区林立,居住氛围成熟,市政配套完善。
四、规划指标
根据长沙市规划管理局建设用地规划定点(要点)通知书(案卷号:20060845B2),确定规划指标如下:
1、建筑物退让
东:退规划道路边线:多层≥6米,高层≥10米
西:退用地红线及规划道路边线:多层≥3米,高层≥
南:退用地红线:多层≥,高层≥10+
北:退用地红线:多层≥,高层≥10+
2、技术指标
容积率:R2(住宅)≤,C2(商业商务)≤
绿地率:R2(住宅)≥40%,C2(商业商务)≥28%
建筑密度:R2(住宅)≤24%,C2(商业商务)≤42%
建筑高度:R2(住宅)<50米,C2(商业商务)<80米
3、用地面积
总用地面积:㎡,
净用地面积:㎡,
五、升值潜力预测
从宏观来看,经历了国家新政对房地产市场调控后,长沙土地市场也步入调整阶段,土地配置市场化程度日渐提高,土地总体供应量日渐减少。土地作为房地产开发的龙头,其稀缺性日渐成为制约房地产开发企业的发展瓶颈。
周边交易土地相对位置图
从中观来看,长沙城区存量土地供应主要来自两方面:一是原有工业企业、事业单位改制后处理的划拨用地,二是旧城改造用地。如今,长沙市二环线以内的工业企业改制已完成 90%以上,处置用地已所剩无几,因此,城区存量土地供应主要集中于旧城改造,但由于新的拆迁安置条例实施,拆迁成本大幅上涨,导致建设成本增加,旧城改造项目开发难度大,故而开发企业对旧城改造项目不愿问津。
由此可见,本宗地为事业单位改制后的处理用地,取得成本相较旧城改造用地要低,且开发周期和不可预见因素相对较少。在整个城区开发用地供应紧张的局面下,该土地升值潜力较大。
从宗地本身来看,地块位于长沙传统市中心与新南城交接的咽喉要地,处城市南北向最主要干道芙蓉路中段,连南接北,位置得天独厚。宗地北临侯家塘商圈,东接东塘商圈,西望湘江,商业、居住氛围成熟。本项目是城区内少有的无拆迁且规模较大的地块,操作相对简单,不可控因素少,而随着南城的进一步发展,该片区的升值潜力将进一步凸显。
近期周边土地挂牌交易情况
序号
宗地位置
成交日期
用地性质
面积
亩
容积率
成交
单价
交地标准
1
芙蓉南路1号
商住
191
水、电、路、通讯,完成拆迁
2
芙蓉中路547号:原水泵厂
商住
219
274
水、电、路、通讯,完成拆迁
3
劳动东路439号
住宅
195
水、电、路、通讯,完成拆迁
备注:由于以上几宗土地成交价都未含交易税费;成交单价单位:万元/亩。宗地区位详见《周边交易土地相对位置图》
第二部分政策性风险分析
近两年时值国内地产界的多事之秋,随着“国八条”等系列房地产调控政策的出台,引起了地产界的剧烈震荡,许多中小开发企业不堪重负,纷纷退出舞台,大型开发企业兴起联合之风,如深圳万科与浙江南都、浙江绿城与葛洲坝集团等,客观上加速了开发企业的重新洗牌。
众多购房者在地产新政面前,显得犹豫不决,对出手时机的把握慎之又慎,楼市一度呈