文档介绍：深圳北站交通枢纽配套商业策划报告之一 (市场研究及项目定位部分) 深圳市地铁集团有限公司 2011年8月1深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一项目目标:通过内外部研究确定深圳北站配套商业项目的商业定位交付品:-城市宏观研究-项目物业条件分析-消费者调查-商圈研究-案例分析及案例研究-潜在商家访谈测试结果及核心发现主要工作方法:-案头研究-实地调查-专家访谈-SWOT分析-研讨会本策划项目第一阶段工作说明*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一为了保障项目报告的科学性,项目小组进行了大量的实地调研、外地考察、内外部访谈、研讨会和案头研究工作项目商圈研究项目小组走访了项目商圈各类项目50余个,其中:酒店22个办公楼12个商业18个此外,还专程考察了香港、上海、广州的枢纽及地铁商业及多家购物中心同时,项目小组针对消费者研究发放问卷360份内外部研讨会商业概念梳理研讨会消费者研究讨论会商圈研究讨论会案例研究讨论会租户长短名单研讨会设计方案调整研讨会专家及租户访谈专家访谈深圳市城市规划设计院深圳大学设计院深圳市轨道办深圳市交通管理局北京城建设计院中建国际租户访谈:商业潜在租户80个旅行社5个酒店管理公司3个查阅文献《中国统计年鉴》《深圳市城市总体规划》《深圳市龙华二线拓展区城市设计》《深圳市近期建设规划》《深圳统计年鉴2008》《深圳北站综合交通枢纽配套工程可行性研究报告》《新深圳站站区城市设计》《深圳北站商业配套项目资料》……*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一目录城市宏观研究项目商圈研究项目物业条件分析市场需求分析参考案例研究各物业定位方案潜在合作商家访谈本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持,否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构,例外情况是事先得到九洲远景商业顾问有限公司的书面同意。*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一城市宏观研究*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一*资料来源:《深圳市十一五规划》,九洲远景分析地理位置:深圳市隶属于广东省,位于我国南方珠江三角洲东岸,北与东莞、惠州市接壤,南以深圳河为界与香港相邻,东隔大亚湾,西临珠江口,海陆空口岸俱全,是我国重要的对外门户城市区划:,,,下辖8个区,包括:特区内福田、罗湖、南山、盐田以及特区外的宝安、龙岗、光明新区和坪山新区城市定位:深圳是全国经济中心城市之一,是中国第一个经济特区,中国大陆经济效益最好的城市之一,人均GDP居全国大中城市第一;是连接香港和中国内地的纽带和桥梁,是华南沿海重要的交通枢纽,在中国高新技术产业、金融服务、外贸出口、海洋运输、创意文化等多方面占有重要地位深圳市位于珠江三角洲东岸,作为中国第一个经济特区,是连接香港和中国内地的纽带和桥梁深圳深圳市地理位置图深圳市概况*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一深圳经济总量快速增长,人均GDP水平位居一线城市首位,并保持较高增长率2008年国内一线城市GDP比较[亿元,%]经济总体发展情况GDP2004-2008年GDP年均增长率资料来源:深圳统计年鉴,四城市2008统计公报,《深圳市国民经济和社会发展十一五规划纲要》,九洲远景分析常住人口[万人]8771695188810182008年国内一线城市人均GDP比较[元]*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一深圳市的支柱产业为高新技术、金融和物流业,三大产业占GDP的比重达53%,文化产业、旅游产业也已成为深圳新的经济增长点高新技术产业物流业金融业旅游产业其他文化产业2008年深圳各产业产值占GDP比重高新技术产业文化产业旅游产业到2010年,深圳市高新技术产品产值达将到1万亿元以上,%的比例增长,达到35%以上物流产业到2010年,深圳将实现年物流产业增加值822亿元,物流业增加值占GDP的比重增加到12%金融产业到2010年,深圳金融产业增加值将达到1350亿元,金融产业增加值占GDP比重达到15%以上,,深圳文化产业将实现以高于GDP年均增长率2%左右的速度增长,文化产业增加值占GDP比重将达到10%以上旅游业已成为深圳重要经济增长点和重要产业之一,随着现代服务业快速发展,未来旅游会展业在经济总量的比重将达到8%—10%1)注:1)国内外公认的支柱产业实际份额为8%—10%[%]资料来源:深圳统计年鉴,深圳统计公报,九洲远景分析支持*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一深圳市2008年常住人口877万人,非户籍人口超过七成,关外地区非户籍人口数量占据更大比重人