文档介绍：预告登记制度斩断一房多卖行为遇到物权纠纷问题?赢了网律师为你免费解惑!访问>>;房地产开发公司与消费者签订了商品房预售合同后,却又将同一套预售房作为抵押物向银行贷款;而银行在未审核该房产的情况下就与开发公司签订了贷款合同,并进行了房产抵押登记;最终,开发公司由于经营不善,在收取消费者的预付款和银行的贷款后,即不能如期向消费者交付现房,又无力向银行返还贷款。于是,银行对该房产行使了抵押权,而消费者的期房成为了水中花”。的确,这种一房二卖甚至多卖现象在房地产市场中屡见不鲜。在利益驱使下,房地产所有权人将原定卖给买受人的房屋转卖给出价更高的第三人,致使原买受人房财两空,极大地损害了原买受人的利益,扰乱了商品房交易秩序。现行预售登记制度有缺失我国《城市房地产管理法》第44条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第27条和建设部《城市商品房预售管理办法》第10条都规定了商品房预售登记制度,目的是通过商品房预售合同的管理,进而对商品房预售进行管理和监控,以保护预购人的合法权益,防止一房多卖违规行为的发生,维护商品房买卖的社会管理秩序。但该制度存在明显的不足,从性质上看,目的主要是为了行政管理的方便。该制度本身并不是一种物权登记,不具备物权登记的法律效力,其行政管理意义远远大于法律效力;从法律效力来看,上述法律法规都未对预售登记的法律效力做出明确的规定,预售登记处于缺乏主核的境地。正是由于法律、法规对该规定的缺失,导致各地方法规在遇到一房多卖情形时,相关的规定各显不同。例如,《广州市商品房预售管理实施办法》第14条规定了备案是商品房预售合同的生效要件,《上海市房地产登记条例》第32条规定备案是商品房预售合同的对抗要件,同时,对预售人在预售登记备案后再次转让的效力问题也未作规定,这使得预购人的利益在现行法律框架下得不到应有的保护;从适用范围来看,该制度只适用于在建商品房的预售行为,而对现房的买卖并不适用,故适用范围非常狭窄。司法解释适用范围窄最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款的利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:……(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”。该规定对一房多卖的出卖人规定了较高的处罚措施,但也存在以下不足: (1)原买受人签订合同的目的仍然不能实现,即使对出卖人进行加重处罚,但原买受人仍然得不到房屋; (2)该解释的适用范围比较狭窄,只适用于商品房,而对房改房、单位集资房、公民个人所有的私房并不适用,因此该解释对一房多卖的规制比较局限,原买受人利益得不到全面而充分的保护。《物权法》设立防火墙”新《物权法》第二十条规定当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”该条规定凸显了不动产登记的一项新制度,即预告登记制度。预告登记是指在当事人所期待的不动产物权变动(如取得房屋所有权)所需要的条件缺乏或尚未完备时,为保全取得未来不动产物权变动的债权请求权(如基于房屋买卖合同产生的债权请求权)而对其进行的登记,可以很好地保护原买受人的利益。例如,在房屋所有权过户登记之前,甲将其所有的房屋出卖给乙后又卖给了出价更高的丙,并同后者办理了房屋产权过户登记。按传统的民法原理,乙只能追究甲的违约责任,但获取房屋的愿望就落空了。创设预告登记制度后,乙在过户登记之前,可先进行预告登记,该债权因公示而被赋予了对抗力,以此来保全取得未来房屋所有权的效果。若甲再行处分已经过预告登记的房屋,则乙可主张甲的再行处分行为无效,从而防止了一房多卖情况的发生。预告登记体现三大特征(1)临时性。预告登记是为保全未来不动产物权变动的债权请求权所进行的登记,是一种保全方法、手段,要实现物权变动的效果,就需要有权利人进行终局登记,如办理房屋产权过户等手续,真正取得物之权利; (2)从属性。预告登记能够进行的前提是存在可以保全的债权,否则预告登记就失去其制度创设的意义,比如购买房屋的买卖协议最终无效,先期进行的预告登记就失去效力; (3)保全性或担保性。预告登记制度设立的目的就是限制物权人再行处分其权利,维护社会诚信系统,债权请求权经过预告登记后具有保全性或担保性,优先于一般的债权。故在同一房屋上存在几个买卖之债时,经过预告登记的债权优先于其他债权实现权利,即使其他债权已经完成了房屋产权过户登记,也不妨碍经过预告