文档介绍：
新型城镇化规划案例分析
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“三大步骤”
六案例解析
——新型城镇化的特色发展之路
“两大创新”
突破现实矛盾,为城镇化建设奠定基础
——如何突破?
优化运作模式,构建城镇建设的经济支撑。
——如何联动?
配套改革推动三区建设,实现城乡一体化
——如何改革?
全国唯一农村城市化范例参展2010上海世博最佳实践区
——
“宅基地换房”经验典范
——
解决中小企业经营难题,促进产业发展
提示社会管理水平,探索智慧管理模式,服务民生
——“新”在何处?
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操作模式:
区政府组织规划
市政府审批
组建开发建设融资机构
市国土房管局
申请指标
村委会
村民
提出申请
村民大会通过
制定换房办法
基本协议
总体协议
分配住房
宅基地
交付住房
组织验收
复垦
六案例解析
——“三大步骤”宅基地换房
村民搬迁完成
归还建设指标
基本标准:
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一、以宅基地换房为突破,解决了土地占用矛盾与资金困难矛盾,实现了地占补平衡、城镇建设与百姓利益的平衡为城镇化奠定基础。
明确住房权属与有效面积
高水平规划,建设生态宜居、适合产业聚集的新城镇
政策公开,依法办事,平等自愿
六案例解析
——“三大步骤”宅基地换房
主房
附
房
+
=
城镇
住房
1、房屋有效面积:分为主房附房,主房拆一还一,附房拆二还一。
2、人均置换面积:30平方米/人置换,一户人家最多可换取3-4套房子。超出面积部分,给予货币补偿。
3、纯货币补偿:补偿标准为3800元—5000元/平方米
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村民全部搬入新镇后,拆除原来的村庄,宅基地统一复垦,可实现占用耕地的平衡。坚持土地承包制不变,保证耕地占补平衡
复垦耕地归还新镇建设申请的用地指标,符合总体规划前提下,结余指标获批后可由区政府调剂使用
宅基地换取城镇住房,整合城市周边土地,集约土地,提高土地利用率
六案例解析
——“三大步骤”宅基地换房
土地运作
——用地指标流转平衡
资金筹措
——建设资金平衡
政府主导,市场运作:东丽区政府成立滨丽公司,作为华明镇的投融资和建设主体
新镇建设中规划出让经营性开发土地。
小城镇建设中集约出来的宅基地出让收益权质押获得国家开发银行20亿元贷款授信
新镇建设用地
农民还迁住房用地
开发经营性用地
3476
4951
全镇宅基地:12071亩
合计: 8427亩
投资预算
征地费
建设费
配套费
不可预见费
利息
合计
(亿元)
,,而土地出让收益超过50亿元,“资金和土地双平衡有余。”
节约了约4000亩的土地指标。
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六案例解析
——“三大步骤”宅基地换房
宅基地换房住区建设
——农村居民获益
房屋性质改变:农房为小产权房,置换之后的房子是按经济适用房标准建设的,5年之后可以上市,农民获得的房子是拥有产权证的商品房。
 
财产增值:原来50平方米的农房价值不足10万,而置换之后的90平方米房子,价值30-50万,房屋增值10至20倍。
 
享受城镇生活实惠:农民换房后,住进了统一规划的城镇,享受到了便利的城市生活公共设施,有利于就业,农民开始转变为享有薪金、租金、股金、保障金的新型农或者社区居民。
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六案例解析
——“三大步骤”三区联动
三区:
农民居住进社区
工业生产进园区
农业生产在园区
农民
居住社区
宅基地换房
劳动力
资金
土地
公共服务
农业园区
工业园区
居住社区
工业园区
农业园区
农民通过宅基地换房进入社区,为后续发展提供土地资源、劳动力、盘活资金和生活配套服务,成为工业园区和农业园区稳定的大后方。
为居住社区和农业园区的发展提供重要支撑。解决居民的就业问题,同时可消耗农业园区的产品。企业向工业园区集中,改变了乡镇企业布局分散和重复建设问题,有利于生产要素合理流动和配置。
对原宅基地进行整理复垦,最大限度地增加土地存量资源,保护耕地,促进农村土地集约节约利用,维持地方的耕地占补平衡,为城市土地开发和建设腾出空间,为失地农民拓宽就业渠道,从而促进农村经济社会整体协调发展,推动农村