文档介绍：1第一节土地增值税基本原理一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。二、我国土地增值税的特点(一)以转让房地产的增值额为计税依据(二)征税面比较广(三)实行超率累进税率(四)实行按次征收文档分享2第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 【例】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的( ),都是土地增值税的纳税义务人。 【答案】ABCD文档分享3二、征税范围(一)土地增值税的征税范围包括:(1)转让国有土地使用权;(2)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让;(3)存量房地产的买卖。文档分享4(二)征税范围的界定按以下三个标准来判断:标准之一:转让的土地使用权是否国家所有①转让国有土地使用权,征土地增值税;②转让集体所有制土地,应先在有关部门办理(或补办)土地使用或出让手续,使之变为国家所有才可转让,再纳入土地增值税的征税范围。③自行转让集体土地是一种违法行为。文档分享5标准之二:土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让;①转让土地使用权征税(二级市场),出让土地使用权不征(一级市场);土地使用权出让:土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金,获得一定年限的土地使用权的行为;土地使用权转让:土地使用者通过出让形式取得土地使用权后,在土地二级市场将土地再转让的行为。②未转让土地使用权、房产产权(如出租)也不征。标准之三:转让房地产是否取得收入。取得收入的征,房地产产权虽变更但未取得收入的不征。文档分享6文档分享7【例】下列行为中,应当征收土地增值税的有()。【答案】CD文档分享8第三节税率土地增值税实行四级超率累进税率:文档分享9【例】某房地产公司转让商品楼收入5000万元,计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元,则适用税率为( )。 % % % % 【答案】A 【解析】增值税扣除项目金额比例=(5000-4200)÷4200×100%=19%,适用第一级税率,即30%。文档分享10第四节应税收入与扣除项目计税依据:增值额=应税收入-法定扣除项目金额一、应税收入的确定:纳税人转让房地产取得的收入,包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看,包括:①货币收入;②实物收入(需要进行评估);③其他收入(需要进行评估)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,计算纳税。文档分享