文档介绍：联东U谷项目策划报告
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销售回顾与产品设想
1
沈北区域别墅市场分析
2
本体分析与经济测算
3
项目定位与概念延展
4
物业发展建议
5
营销推广建议
6
报告纲要
回顾篇
Part 1
销售回顾
已售面积(平米)
套数
套均面积(平米)
19859
44
未售面积(平米)
套数
套均面积(平米)
85
※四期总占地约16万平米,,
※前期销售均价:3500-4000元/平米
以艺墅空间产品概念,前期销售取得了一定的销售成绩,但同时也面临比较严重的问题
销售数据截止到7月15日
面临问题
区域市场内文化产业园项目已有先例,由于运作不规范,市场口碑较差,短期不易扭转
同为沈北地区的大连欧美亚总部基地项目,前期曾经为艺术人士打造专属的艺术空间别墅类产品,但后来并未兑现。
面临问题
产品定位的目标购房群体狭窄,分布区域零散,且阶段性饱和
客户名称
楼号
实际签约面积
北京建工集团有限责任公司辽宁分公司
SYU4-5-7
购买过厂房
谷川
SYU4-1-5-B
与鲁美合作
顾晓航
SYU4-1-1-C
购买过厂房
顾晓平
SYU4-1-1-B
购买过厂房
李长江
SYU4-9-3-B1
与鲁美合作
辽宁山水城市环境设计有限公司
SYU4-5-5-B
吕君
SYU4-9-5-A
与鲁美合作
美国这方建筑师事务所,杨庆琦
SYU4-9-9-A
孟博(解勇)
SYU4-9-8-D
与鲁美合作
上海申驰实业有限公司
SYU4-2-1-A
购买过厂房
沈阳市万清种子有限公司,宫伟达
SYU4-1-6-A1
购买过厂房
苏桐
SYU4-9-1-A1
与鲁美合作
苏伟国(吕君)
SYU4-9-2-B1
与鲁美合作
王亦婧
SYU4-9-8-B
与鲁美合作
吴冰
SYU4-5-1-B1
与鲁美合作
张玉奎
SYU4-1-5-A
与鲁美合作
客户群体构成:
纯艺术工作者;
与艺术、设计相关联的公司或工作室;
艺术的附庸群体;
客户群体特点:
居住地域极为分散;
行业覆盖范围广泛;
群体人数较少;
面临问题
缺少别墅生活基本要素的产品设计,难于得到广泛的认同
缺少必要的园林景观与切实的艺术气息
楼间距过近
建筑风格缺少生活气息
面临问题
推广主题缺少明晰概念,并且推广方式缺少系统性
主题语不够明晰
与实体差距太大
1-3期,推广以直销为主,40名销售代表直接拜访客户;
四期:
报纸,软文形式
户外,沈北区域户外大牌,交通指示牌
广播,交通台为主
短信
大连巡展,由于无法衡量推广效果,后期取消
派单,沈阳市内,由于无法衡量推广效果,后期取消
面临问题
销售现场布置,与销售人员说辞仍以工业产业园介绍为主体
产品假设
现有产品理念在市场上经历过失败的案例,目标客群小且分散且阶段性饱和,产品设计明显存在缺陷,“艺墅空间”产品概念本身难于诠释,销售现场仍以工业园产品为设计初衷,因此,我们面临两条道路的选择:
继续文化产业园“艺墅空间”的产品概念走下去;
转变思路,完全以居住类别墅产品推向市场;