文档介绍：中华南大街项目评审方案(定)(1)中华南大街项目评审方案上海五行智道营销顾问有限公司石家庄分公司二○一○年二月十一日目录一、项目简介 1㈠开发商简介 1㈡地块简介 1㈢项目基础信息 2二、市场状况 2㈠、本市房地产市场宏观分析 2㈡、本区域同类项目情况 3㈢、本区域同类项目总体分析: 4㈣、本项目定价 4三、本项目SWOT分析 4㈠、优势 4㈡、劣势 5㈢、机会 5㈣、挑战 5四、该项目推广销售策略概述 5㈠项目宣传推广策略概述 5㈡项目销售计划概述 7五、项目收益测算 8六、项目现金流测算 8七、潜在风险及防控方案 9㈠可能出现的风险 9㈡规避风险的措施 9八、总结 10附录:项目实操收益预测分析 11一、测算基础 11二、项目所需费用 11㈠费用预算简表 11㈡测算依据 12㈢资金占用成本 13㈣该项目费用总额合计 13三、收支平衡点测算 13㈠各月收支平衡点 13㈡项目收支平衡点 13四、收益及利润率测算 13㈠收益 13㈡项目税前利润率 13五、备注 14一、项目简介㈠开发商简介公司名称:河北和顺房地产开发有限公司公司地址:石家庄市中华南大街盛景大厦401室注册资本:2000万元企业资质:暂定既往开发项目:该项目为本公司进入该行业的第一个项目。其他:该公司老板此前从事采矿业多年,目前仍在进行铁矿经营。因其通过哥哥(也是开发商)对本行业有了了解,所以进入该行业。公司具有较为雄厚的实力,属于目前可以合作的单位。㈡地块简介本项目所在地块位处石家庄市桥西区,位于中华南大街与槐安西路交口以南约1000米路东,南北分别与恒丰写字楼和居然丽家装饰城相邻。该地块使用性质目前为工业用地。在本市“三年大变样”的总体部署下,被列入市政拆迁范围。开发商于2009年通过招拍挂形式取得该地块的开发权。该地块总占地面积9650平方米。项目位置图:(图中方框处)㈢项目基础信息根据开发商提供的初步设计方案,该地块上规划总建筑面积约4万平方米,,其中1-3层为商业裙楼,面积约为6000平方米,4-25层为商住两用小户型公寓,面积约为34000平方米。住宅与商业的面积比为17:3。该项目的客户群体以投资类客户为主。目前,开发商正在与该厂洽谈具体拆迁事宜,并着手进行拆迁前的准备工作。预计工厂拆迁动工时间为2010年5月。同时,开发商正在做土地使用性质变更申请工作。预计项目封顶工时间为2011年底,交房时间为2012年5月。根据我方与开发商商谈的初步结果,,并要求我方在拆迁动工后即开始项目销售工作。经过我方努力争取,开发商同意我公司在不支付项目保证金的情况下代理该项目。二、市场状况㈠、本市房地产市场宏观分析2009年以来,针对房地产市场的实际情况,国家、河北省及石家庄市均出台了多项直接、间接刺激房地产市场供需的政策措施,降低了有效需求的购房成本,尤其是减免了二手房交易的相关税费、促进了改善性需求的释放、增强了房地产开发企业的信心和能力,有效地激发了我市房地产市场的活力。2009年1-12月,,,%、%;,,%、%。:1,商品住房供需基本平衡。受2008年房地产市场观望气氛的影响,加之未来市场的不确定因素,2009年初,部分开发企业不同程度地放缓了在建楼盘的开发进度,从而使得2009年年初的商品房上市量略显不足,4月份以后,由于政策的影响,开发企业加快了开发速度,整个年度市场基本能够满足消费者需求。2009年市区商品住房成交均价为3897元/㎡,%,%,从每月的成交均价看,总体较为平稳,没有出现大起大落的现象。市区商品住房成交均价呈现小幅上扬的趋势。石家庄房地产市场发展健康。从商品房上市和分布区域看,㎡,占市区商品房上市总量的44%,,裕华区显相对“供大于求”;桥西区上市量最小,㎡,占商品房上市总量的17%,桥西区显相对“供不应求”。项目存在较好市场机会。在国家宏观政策和省、市政府及时出台的多项鼓励购房措施以及住房刚性需求有效释放的共同作用下,我市房地产市场回暖较为明显,尤其是商品住宅成交量大幅上升。从商品住宅的成交面积段分布看,90㎡㎡,%;90-120㎡㎡,%,中小户型住宅的成交呈不断上升趋势。产品存在较好市场机会。