文档介绍：中国不动产物权的基本结构Basic Structure of Real Property In China
高富平
华东政法大学教授
民法研究中心主任
11/10/2017
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2007年3月16日,第十届全国
人民代表大会第五次会议最终
通过《中华人民共和国物权
法》。历时13年,审议7次,
广泛调研、论证和民主参与。
物权民主立法、反映社会需求
的立法
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演讲主题
中国的不动产物权不是建立在土地所有权基础上的,而是建立在土地使用权基础上的,土地使用权是土地物权化的工具,也是两种公有制下的土地与市场经济接轨的工具。
中国地产权分三个层次,
土地所有权(Ownership of Land),分为国家所有权和农民集体所有权
土地使用权( Land Use Rights ),分土地承包经营权和建设用地使用权
个人不动产上设定的用益物权(usufructuary right)
中国一律采取“房屋所有权+土地使用权”的房地产权结构,但是采取地产一致原则,实现房屋与土地权属的一致
中国不动产物权是具有中国特色、合理设计的不动产物权体系。
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土地使用权是中国的必然选择
中国实行生产资料公有制,土地要么属于全民所有(又简化为国家所有),要么属于农民集体所有,而民事主体不能取得土地所有权。
80年代改革开放,中国开始走市场经济道路,需要建立可流转的土地制度。
中国选择土地使用权与市场经济接轨
宪法——社会制度
土地使用权是最佳选择
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中国土地所有权的公法意义
国有土地所有权不具有民事财产权的基本属性
国家所有权主体只有一个,不可能区割成为特定地块
所有权与行政区划重合,与地方政府的行政边界一致
两类土地所有权均不具有可流转性,不能成为土地资源市场化配置的制度基础
土地所有权纠纷纳入行政程序
土地所有权就不是私法上的所有权。
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中国土地所有权的物权法意义
土地所有权在物权法上的意义在于创设土地使用权——体现为对所有物的处分性
国家所有权:收益权和返还占有请求权
土地使用权:实现土地流转或市场化的私权
问题:土地所有权如何具有私法性?
行使主体私法化
行使规则私法化
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土地使用权的功能
土地使用权有两项功能:
将国有土地切割成具有特定四至的地块(民法上的物),使土地物权化
赋予土地使用权人对特定地块的排他支配权,并允许其在法律范围内流转——土地财产化
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土地使用权作为“自物权”
土地使用权是中国特色的制度
土地使用权:公有制下土地分散利用的制度工具
地上权( superficies ):土地私有情形下,解决人地矛盾的补充方式
土地使用权的“自物权(jus in re propria )”性
土地使用权独立建簿登记,
土地使用权自主支配性
土地使用权的自主流转(处分)性
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建设用地使用权财产性物权法考察
建设用用地使用权的两项基本权能
建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施(《物权法》135)
建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外(《物权法》144)
处分行为不需要征得土地所有权人(出让人)同意,只要服从土地利用管制
建设用地使用权成为民事主体可以自主处分的财产
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建设用地使用权可以设定他项权
建设用地使用权可以设定
抵押权(mortagage)
地役权(easement)
地上权(superficies )?
这些权利被称为他项权(Ta Xiang Quan)——土地使用权基础设定的中国特色的用益物权(usufructuary right)。
设定他项权情形下,土地使用权即充当本权的角色,他项权登记在土地使用权底簿上
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