文档介绍：盐城房地产微观市场城南区专题
2008年1月6日
市场综述
小高层、高层价格的增长速度远超出客户预期
急性需求、供应的暂时不足使市场仍维持供需两旺的现象
二年后的城南市场有可能由现在的“供需两旺”转向“供过于求”
中远世纪城、钱江方洲、汇景新城相继高价开盘,市场短期抗性已有显化,城南价格正向5000元/m²的压力点迈进。
目录
供需简述
市场动态
价格走势
物业分析
供给分析
调研选取在建楼盘18个,涵盖了项目的主要竞争对手,经测算在建住宅总建面约373万m2。截至2008年1月6日,,。将有21000套住宅存量(未土地交易)。
2007年01-09期土地挂牌交易情况表明,住宅待建用地达384988m2,预测总建筑面积将达70万m2,约5800套住宅存量。
2008预测:保守估计每个楼盘的年开发速度为6万m2/年,2008年城南住宅供给
量近96万m2,约7500套放量(含公园道1号、文化名城)。
2007年对比:而据《风行今日》发布统计信息,2007年城南前三季度上市面积
不足40万,约3500套的放量。
单位:万m²
数据来源----前线售楼部
土地挂牌
2007年01-09期城南住宅建设用地成交地块一览表
结论:根据盐城未来规划以小高层、高层为主,
那么将有384988×=70万m2的潜在住宅总量。
数据来源----盐城国土资源网
市区人口预测:2001年起盐城市区经过多次区划调整,把乡镇农民转为城市户口,据行政区划网统计亭湖区在2008年人口达85万人,但通过多方数据校对,扣除了一些新增乡镇的人口,目前盐城市区人口应在65万左右。随着城市南迁,未来的市区人口将发生较大规模的南迁,未来城南需求将呈增长趋势。
人均住房指标:小康标准30m²/人,²/人(统计信息网)
家庭户均人口:(统计信息网)
家庭户均有收入者:(统计信息网)
人均可支配收入:10659元(统计信息网)
短期需求:钱江方洲通过4年的积累,蓄客量约在13000组,从短期看这部分客户为急性需求量。考虑到钱江方洲在城南板块的影响力,保守估计目前至少有10000组客户需求。
家庭户数:224913户
动态综述
2007年12月16日中远世纪城以4300元/m2的惊人价格,推出2#、3#、4#三幢小高层共148套住房,三天内的去化率达到67%,去化速度同比10月2日首次开盘当天去化95%(当时开盘价3650元/m2)形成鲜明对比。
2007年12月18日水岸名都开盘,因90%房源在07中下旬已内部认购,该楼盘是低调开盘,仅在12月18日在盐城晚报做了一次广告,开盘价为多层3#、5#、7#为3326元/m2,小高层6#、8#为3488元/m2,车库价格1700元/m2(开盘价为07年中下旬内部认购价)。
2007年12月13日钱江方洲低调开盘,推出4幢小高层172套住房,其中15#、16#均价在4300元/m2,而17#、22#为景观楼均价4500元/m2。据销售员透入,本次房源早已内部定购。
2008年1月6日汇景新城以4560元/m2超乎预期的价格开盘,尽管其房源在11月份已内部认购8成,且开盘当天前60名签约客户送价值2000元空调,但截至1月8日前来签约客户估计不超过60个。
2008年1月8日恒荣世家低调开盘,公示均价为4200元/m2,但其房源80%为07年9月以前出售,所以实际签约均价估计在3600元/m2,同时该楼盘自从提价至4200元/m2,成交率十分低。
2008年1月底,月湖华城计划开盘。
2008年城南主要楼盘数据更新
注:汇景新城开盘均价4560元/m2