文档介绍：上海市住宅物业服务 分等收费管理暂行办法
陈锡宝
二○○五年八月十八日
主要内容
一、《办法》的概述
二、《办法》的内容
三、《办法》的实施
一、《办法》的概述
(一)政策背景
(二物业收费管理的现状
(三)收费管理遇到的主要问题
(四)物业收费现状调查
(五)制定《办法》的目的
(六)什么是分等收费管理
(七)新《办法》的特点
(八)新老收费管理方式的主要区别
(一)政策背景[国家]
1、《物业管理条例》第十四条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定…”
2、《物业服务收费管理办法》第六条“物业服务收费应区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”
第七条“物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布…”
政策背景[本市]
1、《上海市住宅物业管理规定》第二十三条“物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导价的范围,按照市人民政府的规定执行。”
2、《上海市定价目录》中明确“前期物业管理收费标准…,根据市价格主管部门制定的指导意见具体规定。”
(二)物业收费管理的现状
目前,本市住宅物业服务收费按照房屋的性质,采用不同的价格管理形式:
*已售公有住宅实行政府定价;
*普通内销商品房实行政府指导价;
*原外销房和原高标准内销商品房实行市场调节价。
(三)收费管理遇到的主要问题
一是缺少必要的行业服务规范和标准,难以提供质价相符的服务标准;
二是缺少衡量服务质量和价格水平的依据,广大业主与物业管理企业难以进行平等协商;
三是物业服务市场化价格形成机制尚未建成,物业管理企业收费行为不够规范;
四是物业服务行业公平、公开的竞争机制仍有待完善;
五是业主与物业公司发生服务质量和价格方面的争议和纠纷缺乏调解机制;
六是现行按房屋属性的差别,采用不同的价格管理形式的做法已不适应行业发展的需要。
(四)物业收费现状的抽样调查情况
物业管理服务运行成本构成比例
商品住宅物业收费水平分布图
备注:课题共调查了23家物业管理企业,102个小区,对其中90个小区进行了较全面的基本情况和成本调查,这90个小区中售后公房39个,商品房45个,别墅5个,酒店式公寓1个。另外12个小区进行了绿化的专门调查。
(五)制定《办法》的目的
1、促进本市住宅物业行业服务水平的规范和提升;
2、规范本市住宅物业服务企业的收费行为;
3、保障业主和物业管理企业的合法权益;
4、进一步推动物业服务收费市场化形成机制的进程;
5 、配合本市《上海市住宅物业管理规定》的实施。
(六)什么是分等收费管理[1]
简要的:
物业服务分等收费是一种“菜单式”服务和“间接化”管理的收费模式。
菜单化的形式
小区物业服务
综合管理服务
公共区域清洁卫生服务
公共区域秩序维护服务
……
一项
1级
……
5级
二项
1级
……
5级
……
1级
……
5级
五项
1类
……
3类
一项
1级
……
5级
二项
1级
……
5级
……
1级
……
5级
五项
1类
……
3类
分项
定价
分级