文档介绍：房地产行业涉税会计及纳税检查
2009年9月9日
房地产企业的定义,它与其他行业会计的区别由其产品的特殊性所决定,房地产企业以房屋建筑物的建设,土地的开发,设备安装为主要生产活动。这些建设产品本身的特点是施工生产的流动性,单件性和长期性。其生产的房屋作为产成品与一般的商品在核算方法上有所不同。
前言
主要内容
房地产企业的有关帐务处理
房地产企业收入的规定及应注意的问题
房地产企业成本费用的规定及应注意的问题
原内资企业与外资企业在税收政策上主要有哪些差别
国税发(2009)31号〕与〔国税发(2006)31号〕主要有哪些重大的变化
一、房地产企业的有关帐务处理
(一)、房地产企业与一般企业帐务处理上最大的差异就是成本的核算;房地产企业的“开发成本”其明细科目有:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。
A、房地产企业的“开发成本”与工业企业的“生产成本”内涵相同。按成本核算对象和成本项目设置明细分类账,对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费等土地开发支出,可直接记入各土地开发成本明细分类账;具体的明细核算如下:
1、发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁的净支出、安置动迁用房等支出:
借:开发成本—A项目-土地征用及拆迁补偿费
贷:银行存款等科目
2、发生的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出时:
借:开发成本—A项目-前期工程费
贷:银行存款,其他应付款等科目
3、以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,和以自营方式发生的建筑安装工程费:
借:开发成本—A项目-建筑安装工程费
贷:银行存款,应付帐款等
4、开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
借:开发成本—A项目-基础设施费
贷:银行存款,应付帐款等
5、发生的不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
借:开发成本—公共配套设施费
贷:银行存款,应付帐款等
6、与直接组织、管理开发项目发生的相关费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
借:开发成本—开发间接费
贷:银行存款,其他应付款等
B、待产品开发完成后,将“开发成本”结转到“开发产品”。按多个项目进行核算的还涉及到成本的归集和分配。
1、直接成本:可以直接计入该成本计算对象,如:某一项目支付的地价款,建安成本,以及能分别核算可资本化的利息费用等。
2、间接成本:如多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清对象的公共配套设施费(有小区内的幼儿园,医院等),需要按发生地点或者用途加以归集,待结转时选择一定的方法分配后计入有关成本计算对象的费用:最常用的方法有面积分摊法。
3、共同成本:主要有由多个成本对象共同负担并按一定比例进行分摊的成本,如:分期开发一次购入的土地所支付的价款。
会计分录:
借:开发产品---按项目或栋号设置明细
贷:开发成本—相关明细科目
(二)、房地产企业有关收入的帐务处理
通常情况下,房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前就已经开始,而且完工后还会继续下去,直到全部开发产品售出完毕。
1、房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前,不论是否签订正式购销合同,所收到的均为预售房地产款,一律不确认收入,其款项暂记入“预收帐款”科目;因预收房地产款而交纳的营业税费等暂在“应交税金一应交营业税”等科目核算;房地产开发企业在促销时收到的购房订金在“其他应付款”科目核算。收到房款时帐务处理:
借:银行存款
贷:预收帐款—按房号及客户名称进行明细核算
同时应交纳税金的账务处理
借:应交税费—应交营业税(按预售房款计税)
贷:银行存款
2、开发项目完工经验收合格、竣工决算后,房地产开发企业按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给购买方,办妥移交手续后可以确认销售收入的实现。
借:预收帐款“应收帐款”等科目
贷:营业收入
同时结转经营成本
借:经营成本
营业税金及附加
贷:开发产品—相关明细科目
应交税费—应交营业税、应交土地增值税等
房地产企业特殊的几种帐务处理:
1)、房地产企业出售周转房时,先按周转房的摊余价值
借:开发产品
贷:周转房
再按购销合同中双方签订的价格
借:银行存款等科目
贷:经营收入
并结转其销售成本
借:经营成本
贷:开发产品
2)、旧城改造中的回迁房收入,包括拆迁面积内补偿部分和增加面积部分的价款收入,作为房地产开发企业的经营收入
借:预收帐款等科目
贷:经营收入3)、采用分期收款方式销售房地产。在办妥移交手续后,先将“开发产品”