文档介绍：青岛即墨项目营销策划案青岛即墨项目营销策划案作者:佚名时间:2008-6-6浏览量: 一、市场调查分析 1、当前市场分析自1997年底至今,中国房地产业经历了一个繁荣发展的阶段,逐步走向成熟与规范。房地产业会影响建筑、安装、建材、装饰、饮食、教育等几十个行业的发展,正因为其对国民经济之强劲支持,故得到国家政策的倾斜,这给房地产业的发展提供了一个良好的机遇。但从社会资源配置角度讲,房地产业的高利润率,又吸引了大量的资金投入,使得竞争日趋激烈。这是因为房地产业投资大,受国家政策及经济发展周期影响大,是一个高风险的行业,与其他行业相比,最显著的特点是:一个项目的成败往往能影响整个企业的成败。今年6月13日,中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,通知主要对个人住房贷款影响最大,即对高档住房、两套以上(含两套)的住房贷款,中国人民银行要求:各商业银行调高住房按揭的首付比例和利率,这对房地产市场将会有“熊市”的影响。房地产行业其房价的走势,最能体现房地产市场的趋势,像深圳、广州、北京等一线房地产城市,房价趋向稳定,市场已规范,购房者也很理智,这是资源供求平衡的体现,也是市场走向成熟的必经之路;从市场规律角度来看,房地产商的暴利时期很快将过去。 2、即墨市房地产市场分析即墨东濒黄海,南依崂山,是青岛近郊市,素有“青岛后院”之称。全市总面积1780平方公里,辖18个镇、4个街道办事处、一个经济开发区、一个省级旅游度假区、1033个村庄。人口万。区位优越,交通优势得天独厚,是青岛通往全国的陆上“咽喉”。胶济、兰烟铁路横穿境内西部,济青高速、青烟、青威、青沙等五条国家和省级公路纵贯全境。气候宜人,旅游资源丰富。即墨向为山海形胜之地,物华天堂,文物古迹较多。“形胜为东方冠”实为旅游仙境。即墨历史悠久,文化灿烂。早在四五千年前,先祖就在这方垫土繁衍生息,秦代置县,汉初已成胶东政治、经济、文化中心,自隋朝建城至今已有1400年历史。 2002年全市国内生产总值完成亿元,人均万元,2003年预计将达193亿元,财政收入亿元。全社会固定资产投资完成亿元,实现财政收入54367万元。2007年国内生产总值达到368亿元,实现人均GDP4000美元,财政收入达到亿元。 2002年全市新建扩建了12处专业批发市场,专业批发市场达到24个。即墨城市建成区面积达34万平方公里,城区人口增加到万人,城市详细规划覆盖率达到%,城市化水平提高到%,2007年城市建成区扩大到50万平方公里,城市化水平达到50%以上。房地产开发投资2002年比2001年有所下降,开发投资亿元,减少%,房屋施工面积85万平米。竣工面积50万平方米,分别增长%和%;住宅竣工面积42万平方米,与2001年持平;销售面积38万平方米,减少%;销售额亿元,增长%。全市商品房空置面积13万平方米,即墨城区人均居住面积23平方米. 2003年七月份房屋开发施工面积万平方米。1—7月份累计万平方米;七月份房屋开发竣工面积万平方米,1—7月份累计万平方米;七月份房地产开发销售面积万平方米,1—7月份累计万平方米。即墨城区房地产平均销售价格1391元/平方米。即墨市发展规划是构筑“三区两环”经济格局,“三区”即以城区为中心的行政区和商贸住宅区,以创新龙源智讯园为主体的高新技术产业区、以鳌山卫温泉和田横岛为中心的旅游度假区;“两环”即是东环海、西环河。从整体情况来看,即墨市的大盘集中在岙兰路南、文青岛即墨项目营销策划案作者:佚名时间:2008-6-6浏览量:化路北、城西二路西和城西三路东的范围,分布了瑞纳鳌园、德馨园、江南花园、世纪花苑、正信地产等小区,总建筑面积达100万平方米。二、本案周边竞争楼盘分析 1、住宅对照楼盘位置规模面积(m2)价格(元/㎡)销售情况优势劣势其他德馨园城西二路与文化路交汇处万m260—170㎡1020--1680一期售罄;二期售出90%三期正待开发开发商有实力、信誉,周边楼盘集中,形***气,幼儿园2个,有会所销售不专业,速度慢,服务不到位智能化即墨市较高标准,毛坯房世纪花苑城西二路与兰岙路(南区)鹤山路(北区)交汇处2万㎡(南区)7万㎡(北区)70—150㎡980—1360元/㎡(南区)880—1200元/㎡(北区)已售罄价格低北区无双气南区双气:暖气60元/㎡,天然气2300元/户江南花园城西二路与兰岙路交汇处29个楼座80—160㎡1460—1700元/㎡一、二、三期基本结束,四期还未开出亲水社区、位置好、与周边楼盘相连形成大规模邻近公共场所,环境嘈杂配套齐全和平六区城北二路中段17728㎡81—98㎡968—1320元/㎡销售时间一年半,销售率80%价格低,有双气销售不专业,速度慢,周边有热电厂、水沟,环境差暖气:85元/㎡燃气:2300元/户正信·城市