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香梅花园市场营销案例分析
短暂的发展之路
我国的房地产业产生于1988年的住房制度改革
在房改前,实行以无偿、无限期使用为特点的福利性住房政策,住房不是商品,不存在房地产业。
88年开始房改,基本思路是承认住房的商品属性,推行住房商品化、市场化、产业化,从而导致了房地产业的产生、快速发展。
短暂的发展之路
98年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,提出了全面停止住房实物分配、发放住房补贴、放开住房二级市场等要求,标志着房改主体的基本完成。
房地产业列为国民经济支柱产业。
99年后房地产行业每年的增长速度达到了30%左右,%,如果加上间接贡献,这一数字接近3%
惊人的飞速发展
我国商品房建设以每年以20%-30%的速度递增,以住宅建设为例,1990 年全国住宅建设完成投资额为297亿元,到2001年已达到6245 亿元,11年累计增长了二十多倍,2002年高达7736 亿元,% 。
1990年,%,%,城镇居民人均居住面积,由1989 平方米,上升到2001 平方米。今后随着城市化进程的加快,房地产行业的发展空间仍较大。
房地产市场迅速扩大
房地产1987-2001年销售额(亿元)
我国房地产行业的基本特征
房地产业现在被定位为--国民经济支柱产业
房地产涉及社会消费和固定资产投资,产业带动性强,直接带动上游建筑、钢材、工程机械和下游家具、装潢、家电等的发展。
与国民经济的关联度高,GDP增长与房地产业景气基本保持同步,据测算, 。
,GDP每增长1%,%。
我国房地产行业的基本特征
我国目前经济增长主要是投资推动型,房地产固定资产投资额远超过能源工业、原材料工业,接近全部工业固定资产投资额。
中国人民银行2002年第三季度货币政策执行报告显示,-,即每投入1元住宅投资,-。
2003年9月5日,国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,确立了房地产作为国民经济支柱产业的地位。
房地产固定资产投资完成情况
房地产1991-2001年投资额(亿元)
房地产行业的特点
地区发展水平差距悬殊
东部房地产投资占全国总投资的接近80%,近年中西部房地产业发展较快但基数较小,总量不大。2003年上半年东、中、%、%、%,中、西部地区增幅高于东部。%、%、%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。
目前北京和上海已经成了全国房地产开发的重中之重。
房地产企业的特点
重要的产业基础之一:土地,掌握在谁的手里?
答案:政府。
早期的房地产行业,地域性很强,各个地区有着较高的进入壁垒,原因是土地掌握在各地政府的手里。
土地问题中国房地产行业各种问题的根源之一。
开发商通过出让获得土地使用权,出让方式有协议、招标、拍卖三种。那一种是主要的??