文档介绍：摘,要随着我国土地使用制度改革的力度不断加大,土地市场逐渐完善,城市土地出让价格更加接近市场价格。招标、拍卖、挂牌的出让方式越来越广泛地被采用,加剧了土地出让市场的竞争性。对城市土地出让价格进行准确、客观的预测对政府和房地产开发商都具有重要意义。本文研究的是城市内特定宗地的出让价格发展趋势,并预测未来的宗地出让价格。本文是在基准地价系数修正法的基础上,结合灰色预测理论的,模型,对未来时期的城市土地出让价格进行预测。基准地价系数修正法通过对基准地价进行年期修正、期日修正、容积率修正及区域和个别因素修正来取得待估宗地的价格。为了取得未来的地价指数,本文根据以往的平均地价历史数据的时间序列,运用,模型,模拟平均地价发展趋势,预测未来的平均地价。再由平均地价计算出未来的地价指数,以便对基准地价进行期日修正,进而实现了对土地出让价格的中长期预测。在容积率修正过程中,本文运用回归拟合的方式建立了容积率与地价的相关函数,得出容积率修正系数。本文以天津市中心城区某宗Ⅶ级商业用地的土地出让价格预测为例,先根据天津市中心城区Ⅶ级商业用地各季度平均地价,运用灰色预测法得到平均地价的预测模型。经过检验,该模型符合精度要求,可以用其预测平均地价,并由此求得地价指数。本文还运用对数函数对容积率和地价的关系进行拟合,求得容积率修正系数。然后,通过对天津市中心城区的基准地价进行修正,预测出了该宗土地年各季度的出让价格。关键词:城市土地出让价格基准地价灰色预测地价指数
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翩躲孙臼阎钎娜∥年潞肴签字日期:槟甓嘣氯嗜签字日期:伽扩年么月独创性声明学位论文版权使用授权书特授权苤鲞盘鲎可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检或撰写过的研究成果,也不包含为获得墨鲞盘堂或其他教育机构的学位或证本学位论文作者完全了解墨鲞盘堂有关保留、使用学位论文的规定。索,并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。学位论文作者签名:本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果,除了文中特别加以标注和致谢之处外,论文中不包含其他人已经发表书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。签字日期C艿难宦畚脑诮饷芎笫视帽臼谌ㄋ得
研究背景第一章绪论新中国成立后,随着经济体制的变化,我国国有土地使用制度经历了由有偿有限期使用到无偿无限期使用,再由无偿无限期使用到有偿有限期使用的变化过程。世纪年代初期,还存在着土地私有制的情况,土地买卖、出租、典当、赠与等交易活动比较活跃,地价和租金也均有上涨之势,政府对私人的土地交易还课征税收。在社会主义改造过程中,没收了属于前国民党政府、外国人以及部分大地主所有的土地,并以付息方式购买城市工商业者的私人土地。因此,到了年左右,土地绝大部分实际上已属于国有,土地权属的转移大多通过行政手段办理,对地租、地价也由限制到逐渐从名义上取消,这个时期,土地市场在我国逐步消失。年,宪法宣布全部城市土地归国家所有,同时宣布“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地簿褪撬担地不能作为商品存在。至此,土地收益、土地租金、土地价格、土地市场这些概念在我国的经济生活中“消失”了,土地作为重要的生产资料也被无意中淡化,这种状况一直持续到《中华人民共和国土地管理法》颁布实施的年。在至的三十年间,土地从有偿有限期使用到无偿无限期使用,不仅抹杀了所有有关土地市场的经济概念,而且严重淡化了土地产权意识,尤其淡化了土地属国家所有的产权意识。年以后随着改革开放的逐步深入,土地资源、资产的意义逐渐被人们所认识,土地使用制度改革也被提上了重要议事日程。早在年,抚顺市就开始了征收土地使用税的试点,为土地的有偿使用的拉开了序幕;年,深圳特区率先进行了国有土地使用权出让的试点,国有土地使用不仅是有偿的,而且有了时间的限制。年氯ü舜笸ü芊ㄐ拚福芊ǖ醯谒款修改为“任何组织或者个人不得非法侵占、买卖或以其他非法形式非法转让土地,土地的使用权可以依照法律的规定转让”。同年底又修改了《中华人民共和国土地管理法》,从法律上为实行国有土地有偿使用制度奠定了基础。从此,国有土地有偿使用在全国全面铺开。年颁布的国务院号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》,对城镇国有土地使用权出让、转让做了规定;年国家土地管理局帕钍凳曰ν恋厥褂萌ㄉ鲜薪辛斯娣叮月掌穑吨第一章绪论
研究的目的和意义华人民共和国城市房地产管理法》颁布实施,进一步完善了对国有土地使用权出让、转让的法律规定。年鹿磷试床肯路帕睢墩斜