文档介绍：武汉·汉阳赫山项目定位和整体发展战略*项目研究工作的阶段划分2007/06/15项目定位与整体发展战略前期资料收集、整理下一步工作2007/06/222007/07/20形象定位客户定位产品定位项目整体发展战略启动区项目发展定位项目物业发展组合建议市场调研项目启动区及物业发展组合建议7个工作日30个工作自然日2007/08/20*市场突破整体发展战略项目定位核心问题界定项目属性界定项目目标及具象经济测算*客户目标和限制条件*客户目标、约束条件企业背景、目标年房地产开发量增长30%,利润大于15%集团在汉阳的首个项目,考虑在汉阳的战略布局房地产品牌客户的思考:企业对项目发展有两种思路1、顺市销售,销售利润15%,2、突破市场,追求高利润希望世联论证本项目理解保证项目可持续销售成功建立中高档市场形象突破区域价格体系,销售利润率超过15%,追求较高利润*客户目标的具象*企业利润目标解析从企业内部导向出发本项目开发现阶段本项目开发中高档楼盘、获得较高利润的可行性开发中高档楼盘、获得较高利润需要怎样的价格实现销售利润率15%-是否可以获得更高利润?*销售利润率达到20%,意味着项目整体实收均价达到4637元/平方米计算依据各项数值均取值于三江航天提供资料中产品类型假定为纯小高层,分三年开发建设,07年入市销售利润20%,住宅均价为4637元/平米,商业均价为8000元/平米序号总成本及单方成本项目标准总金额一土地费402,481,,423,,595,,573,,940,,600,,850,,224,,250,(一~九)1,005,938,,089,,567,,526,122,,6371,455,767,,,355,,526,,372,%从企业内部导向出发*销售利润率达到25%,意味着项目整体实收均价达到5022元/平方米计算依据各项数值均取值于三江航天提供资料中产品类型假定为纯小高层,分三年开发建设,07年入市销售利润25%,住宅均价为5022元/平米,商业均价为8000元/平米序号总成本及单方成本项目标准总金额一土地费402,481,,423,,595,,573,,940,,600,,850,,224,,250,,005,938,,759,,819,,646,991,,0221,576,636,,,355,,474,,017,%从企业内部导向出发*片区楼盘的梯队研究帮助我们定义中高端产品武昌的中高档楼盘价位在4000-6000元/平方米;汉口的中高档楼盘价位在4000-5000元/平方米第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队武昌片均价6000元以上4000-6000元3000-4000元3000元以下锦江国际城水岸星城东湖天下东湖公馆、凯乐花园华润凤凰城武昌城市公园南湖都市桃源巴黎豪庭锦绣龙城新域柠檬特区汉口片5000元以上4000-5000元3000-40003000元以下新世界中心中侨观邸时代广场新华时代金成世家上城国际汉口人家汉口春天汉水熙园2008城市花园富仕庭院新澳阳光城对各片区的典型楼盘进行分级研究后,得到以下规律特征从市场外部导向出发