文档介绍：沈阳远洋天地
商业规划概念草案
沈阳商圈演变
沈阳商圈结构
沈阳商圈综合竞争力分析模型
沈阳市商业产品供应分析
1)目前沈阳市空置产品主要集中在大型商业项目及面积较大、总价款较高的底商部分
2)核心区域内商业供应增长迅速
3)潜在供应量使传统中部商圈重心南移
4)商业产品供应结构偏向底商转变
5)原有经营业态与新供应量尚处磨合期
沈阳市商业市场发展趋势分析
1)投资型商铺产品的市场将受到威胁
这里投资型商铺产品主要指售后返租的商铺产品。由于市内各区域租金水平未有明显的冲高迹象,故投资型产品追捧的热度应有所降温。
2)社区商业的影响范围不断扩大,休闲娱乐业将有大发展
沈阳市居民消费支出增长迅速。目前看来,未来入市项目以餐饮业、休闲娱乐业为定位的为数不少。这对促动沈阳居民休闲娱乐消费将起积极作用。
不同业态的面积需求分析
1)从事美容美体、专卖零售、咨询服务、医疗等行业需要的面积较小
2)89%美容美体行业对于面积的要求在200平方米以内
3)75%的专卖零售行业对于经营面积的需求也在200平方米以内
4)42%的餐饮机构选择经营面积在300平方米以上,有些要求500平方米左右的单体面积
5)%的休闲娱乐行业选择的需求面积在300平方米以上
6)汽配行业需求面积较小,在100平方米以内,同时应预留仓储空间
商业类产品空间特征
1)单体建筑面积大多集中在50~300平方米
2)单体建筑面积在50~150平方米之间的最受欢迎
3)进深根据不同行业来进行规划,基本上不超过18米
4)大多采用挑高设计
商铺空间结构分析
1)专卖零售、美容美体、咨询服务等行业对三层的商铺抗性较大
2)餐饮、休闲娱乐等行业由于需求面积较大及行业的自身特性,往往能够接受三层商铺
3)商业产品层高需求
,。休闲娱乐业对于首层层高的需求更为明显,层高高于6米。
4)底商进深的需求
大多客户希望进深较短,最好能控制在9~12米之间,15米左右也能接受,但如果进深大于18米,接受程度将受到影响。休闲娱乐业、餐饮业对于底商的进深要求较高。希望营业场所进深大于18米。
5)底商开间的需求
--8米的开间能满足一般行业的经营要求,如果行业经营面积大,需要较大门面那么可以通过横向打通的方式开扩展空间。
经营者重点参考的主要指标
1) 最关心的还是区域的人流量和交通便利性问题
2) 停车是否方便问题
3) 所以我们应该充分利用项目地块各自不同的特征条件,并尽量保证地上自由停车位
商业类产品的选择动机分析
1) 选择自营的比例占到60%
2) 物业产权持有者比例较高的有休闲娱乐、餐饮业以及咨询服务机构
3) 美容美体、专卖零售、医疗机构等行业大多采取租赁方式进行经营
商铺销售价格及承租水平能力分析
1) 商业产品的需求客户对于总价款的承受能力较高。近37%能承受100—300万的总价区间,他
---们能够承受的面积大约100—150平方米左右
2) 餐饮业、休闲娱乐业对于总房款的承受能力相对较强,其中29%的餐饮业受访者能够承受
---300万以上的总房款
3) 餐饮机构对于租金的承受能力较强,40%能够承受3—6元/M2/天
社区商业类产品规划布局特征分析
面积划分
1) 单体建筑面积100—300平方米的户型较多
2) 建筑面积100平方米左右的公建部分销售情况最好
3) 经营业态不同,面积划分跨度明显
层高方面
1) 大多采用挑高设计
--大多高于5米。大部分项目均可作一层夹层,使其实际使用面积比原建筑面积增加近50%。
2) 从需求结果分析,经营者对于首层高的敏感度并不高
--42%。足以说明虽然挑高设计能够提高产品的利用率,但通常情况下,其单价也相对较高。经营者对于挑高产品敏感度有所降低。
户型特征
1) 8米左右的开间,12~20多米的进深
2) 各行业对于面积的控制依赖于开间的大小,可内部打通,使得面积跨度大
底商的停车位
1) 大型餐饮、专卖、娱乐等行业对于车位数要求较高
2) 泊车主要依靠地上停车位,而停车位的数量,与经营者底商开间有较重要的关系
项目区域商业属性分析
1) 长白岛区域由于河流的阻隔,其实际上是个封闭型的地块
2) 区域地块的城市主要功能是居住,为此区域和城市其他区域的联动不是很强
3) 长白岛区域到沈阳主要商圈的路程差不多在15~20分钟之内,区域居民的消费动线是外向型
---的
4) 城市扩展、人口数量、结构和生活****惯的变化,使城市出现了一些以区域需求为中心的次商
---圈
5) 长白岛区域的开发