文档介绍：淮安洪泽开发区商住地块 项目合作建议书谨呈:江苏世荣轻纺工业有限公司二O一一年四月1写在前面的话首先,非常感谢贵司给予我们此次沟通、合作的机会。通过与贵司相关人员的初步沟通,我们认为贵公司对于洪泽开发区原轻纺厂厂区的商住地块项目存在如下几点发展预期和要求:本项目是投资人由纺织行业向房地产开发行业转型的开山之作,源于对当地城市发展的深度认知,本项目力争打造成推动城区外围发展的领袖作品,保证开发利润的同时,提升企业品牌竞争力,促进企业长远深宽发展;由于项目地理位置的偏远和独特性,投资人初步设想项目开发定位为厂区流动人口和乡镇进城人群扎根服务,但项目规划和建筑品质均领先当地市场;因为项目投资人与当地政府多年的友好诚信合作,项目还须兼顾城市公共形象和城市商业定位的提高与促进;当然,由于项目体量大,开发涉及的投资资金大,加之片区运营培育周期的加长,保证项目开发资金的良性流转是项目投资的前提目标,对于转型期的投资人尤为重要;项目发展的初步设想是:先行启动已完成土地性质转换的南片地块(约100亩,),但整体180亩地块须统一规划,分期实施,项目一期开盘时间暂定为2012年4月。2写在前面的话基于上述的项目发展思路,我司结合房地产环境认知、当地市场发展和项目地块特征,现对项目初期概念性规划设计提交此建议书,旨在表达我们对于本项目的开发观点与建议:规划经济技术指标项目定位与功能概念建筑风格、布局、景观等户型配比、开发周期等本报告将言简意赅的阐述以上内容,为设计院对本地块项目的规划设计提供参考依据,更为详尽的规划设计建议书将在概念性规划获得政府认可后,配合策划公司、设计院逐步系统展开。有关本项目建议书的具体问题,欢迎和海策公司负责人联系:南京海策房地产投资顾问有限公司徐晓新总经理手机:**********电邮:******@3一、地块基础信息项目地块四周为工业园区,工业厂房的建筑高度不高,多数不超过15米,且建筑密度不大。地块交通通达性基本完善,但东九街为水泥路面,路基状况不好,且只有双向2车道。地块周边生活氛围较为冷清,距离城区商业中心较远(距人民路肯德基约7公里,),自然景观环境一般,但未来发展空间利好。项目地块规划面积180亩,地块分为南北2块,其中南片1号地块已转换土地性质为商住用地,只需完成厂区搬迁即可进入土地平整阶段;北片2号地块目前为厂区荒地,土地性质为工业用地,处于商住用地的储备阶段。本次规划方案的目的之一,就是通过优越可行的项目规划获取政府的认可与支持,以便顺利转变2号地块土地性质。4二、地块经济技术指标根据项目地块基础信息,结合洪泽当地住宅规划发展,对本项目的经济技术指标提出如下建议:项目占地面积:约180亩;规划容积率:≤;建筑密度≤35%;绿地率≧40%;建筑限高35米停车位:按非机动车1间/户、。项目总建筑面积:㎡,㎡,㎡,主要为半地下车库和储藏室。地上建筑面积:多层住宅13万㎡,小高层住宅6万㎡,㎡,公共配套面积4000㎡。1号地块后续开发,用地面积约100亩,,㎡,㎡。2号地块先行开发,用地面积约80亩,,㎡,㎡。5三、项目核心功能定位项目由全景街铺、社区商业、生态住宅、欧式园林围合组成洪泽最具规模的新城市中心,社区集教育、医疗、餐饮、康乐、购物等功能于一体的一站式大型新城市生活中心。项目立足于满足开发区生活配套的完善与提升,通过第三产业的发展,为开发区整体产业结构的调整与升级提供布局引导,作为开发区经济发展的新示范模式和理念。根据对洪泽城市居住功能的规划布局、发展趋势的准确把握,以前瞻性定位满足市场需求,依托产品设计、景观规划、社区商业、教育医疗等常规生活模式,强化新城生活发展理念:统一规划设计、分期建设实施、生活配套先行、优化物业管理、远离城市喧嚣。通过创新并有效的开发和规划,以优秀的产品建造、具有品牌影响力社区商业,来吸引和聚集生活人气。一站式新城市生活中心6四、业态规划原则(1)突出规划设计前瞻性,保证产品5年内不淘汰 强调功能齐全、设计领先、主题鲜明,为洪泽创造一个优秀居住品牌。在建筑立面表现、社区景观打造方面力求创新,以优于中心城区的产品设计,较低的购买总价,获得改善型置业人群的青睐。(2)消费适应性原则,保证主流目标客群不流失 业态规划以多层建筑为主,搭配少量小高层建筑。户型设计以80-90㎡的中小户型为主力,搭配少量120-130㎡的二次置业户型。要与项目的主力购买人群(园区企业职工和乡镇进城人群)的消费需求相适应,并引申