文档介绍：武汉某房地产开发项目风险评估报告武汉某房地产开发有限公司2012 年 6 月目 录1    进度计划2 其他不可抗力风险3  对房地产市场进行全面的调查, 采用多样化(或组合化) 科学规划、合理定位,提高品味, 加强管理, 通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量4 结论1、  项目现状及周边情况项目用地情况。由于项目所处是长江中下游平原地带,所以地势比较平坦,但地势较低,海拔高程在 10-13M(黄海高程)左右,土方工程以填方为主。目前,在这一区域开发的楼盘主要分布情况目前项目范围内有 5、9、12、15、20 路公交车路过,水、电、市政、环卫、煤气、电信等基础生活配套设施基本齐备,而且随着项目的建设日趋完善。 项目主要内容项目总投资由建设投资和融资成本与利息两部分组成。预计总投资 01 亿元,规划用地面积 02 万平方米,规划建筑总面积为 03 万平方米。根据项目初步规划等有关资料,本次项目建设内容如下(具体建筑面积以施工图为准):分项列出。 总投资构成(1)土地出让金及契税;(2)工程建设费用:包括建筑、安装工程费用及小区配套费;(3)其他费用:主要包括规费、管理费、勘测设计费、施工图审查费、工程质量监督费、工程监理费、文明施工增加费等;(3)资金贴息费用:主要为建设期资金成本费用。  项目运作模式本项目是通过房地产开发的模式来实现土地的利用价值,以达到效益的最大化。 内部管理方式由开发公司负责项目总体运作,总公司负责项目策划、资金筹措、投融资管理、建设过程的监控有关事宜。项目建设施工由总公司授权、开发公司组建项目经理部负责建设(具体办法根据公司制度另行制定)。 进度计划项目控制工期:首批商品房上市预售在 0 年 0 底,上市量约 0 万平方米2、项目风险分析房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中,以期将来获得不确定的收益。它是进行房地产开发和经营的基础,其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中,收益与风险是同时存在的,特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资,风险更是在所难免。 项目的政策风险政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期,各种有关政策的调整比较频繁,而房地产投资周期相对较长,房地产特别土地是国家宏观调控的重点对象,故房地产投资受政策风险的影响比较大,城市规划的变化不但影响投资房地产的用途,对其利用强度也形成限制,不去理解城市规划的变化方向而盲目投资,对投资者的打击将是巨大的。我国最近出台的《国六条》以及各种住房公积金、抵押贷款、住房分配制度改革等有关文件、规定,既为房地产投资者提供了机遇,又对其形成了一定的限制,有效地利用各种政策的优惠条件是保证投资成功的前提条件。 金融风险房地产投资量大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具。据有关资料分析表明,大部分房地产投资中,贷款一般都占总投资的 50%以上,有时甚至占 80%或 90%以上。自有资本和借入资本组合比率是高些好还是低些好是不一定的,主要取决于企业的融资能力和金融市场的环境变化。(1)融资能力不足在该项目运作中,需投入的资金量非常大,如此大的资金投入量,单靠开发公司自有资金来保障项目建设可能性非常小。因而,自有资本都是项目投资中的少部分,大部分是通过项目再融资来推进整个项目建设。项目运作的负债比例比较高也是不争事实。为保障项目的顺利运作,开发公司的再融资能力就成为项目是否能如期建成的关键,如果公司对自己的再融资能力估计不足,而盲目开工,必然会产生资金链断裂的风险。(2)货币利率变化的风险房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。国家和地区的货币利率波动是经常的、动态的,特别是在全国或全世界性的金融危机期间,其货币利率波动幅度非常大,货币利率波动对项目的建设成本影响较大,直接关系到项目盈利水平的高低。当利率上升时,房地产开发商和经营者的资金成本会增加,消费者的购买欲望随之降低。因此,整个房地产市场将形成一方面生