文档介绍：新的房地产调控措施新的房地产调控措施严密集程度空前,加快了调控力度。受四月份新政的影响,土地市场,包括新房和二手房的市场量跌价升,消费者观望情绪日益浓厚,同时,房地产市场处于效果的观察期,短期内,中央和地方出台更严密的政策可能性比较小,因为经济形势升温,将逐步影响到市场的走势。同时,下半年开始,市场态势将逐步转到调价控量的趋势上,我们也预计到,会有更多的企业参与到房地产行业当中来。首先我们看信贷利率政策,这是宏观调控的重要手段。提高了信贷门槛的政策,使改善需求受到影响,同时,也限制了囤地和炒房,同时对购房者预期的影响鲜明,购二手房、购第二套房来讲,提高了首付、利率,达到一倍。新政支持房地产企业对保障房的供给,2009年仅棚改房就要达到280万套,这几乎是一个死指标。同时,各地陆续出台了细则和市场监控的措施。可以说,房地产调控已经进入了效果的专项期,近期,主要是确保保障,以及规范市场的交易秩序,不断出台更新、更严的政策。同时,房地产政策短期内难以完全退出,政府将继续剔除房地产的投资功能,同时,避免房地产行业影响实体经济的发展。同时,土地招投标的制度不会改变,但是政府会有更多的手段,避免对政府财政税收对房地产业过多的依赖性。第四,涉及到对市场走势的预测。首先是土地市场,供应量增加,企业拿地的机会显现,同时,对有较大影响的地块可以招标,特别是东部地区成交量持续低迷,全年的销售面积将同比下降,使得整体价格逐渐将为平稳。最后是供给,由于供地压力,企业的资金压力将逐渐加大。从中长期市场的展望来看,首先是保障性住房的建设力度持续加大,今后将成为住房供应的主要部分。。未来十年,房地产业仍有广阔的发展空间,其健康发展对我们宏观经济和社会发展至关重要。未来房地产业的发展趋势一个是生产方式的转变,我们的城市建设要求我们从节能城市、低碳城市发展,更多地利用可再生能源,并且多种能源组合利用,实现生产方式的转变。第二个是服务方式的转变。原来是农村和小城市为大城市服务,将来就是大、中城市为小城市和农村服务。第三个是服务对象的转变,为流动人口服务的时代将到来。过去我们的房地产业就是为有本地户口的人服务的,跟欧美相比,要更加建立为流动人口服务的房地产销售体系。第四个是消费大众的时代到来,主要是针对中低收入家庭的消费结构,生产为消费服务的时代越来越增强。第五个是县域经济的到来,一说进城,谁都想到大城市去,县域经济需加快发展,到那时候,县域房地产业将逐渐成为主流。第六个是规模投资将逐步增强,当前,必须要拿城里的旧房来换,才能买到新房。第七个趋势是我们的建材、物品的质量将逐步跟上,包括我们一些相关的产品。第八个是个性化建设,将来这种统一装修时代将逐步过渡到个性化建设、标准化产品,这需要我们花很长时间的努力。从我国房市的发育、发展过程来看,我国房市的主要问题是:1、市场发育不良,泡沫化程度较高我国的房地产市场市场化发育时间较短,而且在发育过程中,受到许多不健康因素的影响,导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息,房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率,并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6%~8%,而中国房地产的利润率高达30%~40%。而按国家统计局计算,中国房地产利润率增长每年都在30%以上,2001年增长41%,2002年增长56%,2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3~5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10~20倍。由于在前期获取了巨额的暴利,使得多数房地产商未能摆正其定位和心态,以为暴利会一直延续下去,拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高,致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平,出现了较严重的泡沫。2、供需结构失衡目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为:一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足,而高端住房却供给过剩。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查,去年销售的商品住宅中,一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上,最高的超过60%,中小套型住宅比例偏低。同时,据建设部门统计,2006年初,在40个重点城市新上市的商品住房中,%;2007年10月份,这一比重有所提高,%,与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。二是廉租房供给很少,政府重视不足,覆盖面小,未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求,而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题(发达国家和香港政府主要以提供廉租房为主)。三是二手房市场和租赁市场发育缓慢,二手房的供给亦不能满足需求。3、房地产业对金融