文档介绍：地下车位销售方案(2)xxxx地下车位销售方案目前淮滨县市场除本项目外暂无同类型物业销售,无法提供车位销售的较为全面的市场依据,因此本项目车位销售将参照其他城市车位销售方式。营销背景1、从淮滨县房产市场车位整体配比及销售情况看,市场上车位需求量相对较少。从项目车位配比来看,淮滨县房产项目中,本项目是目前唯一有车位销售的项目,以淮滨县市场的消费能力及消费****惯看,车位走入寻常百姓家仍然需要一段时间,所以说在一定时期内淮滨县市场车位需求量依然走低。2、以项目前期市场作为参照物,从消费能力及投资心理来看,大多数消费者对车位物业的需求空间并不明显。从同格机构对淮滨市场车位需求量的调查结果看,随机抽取的有车一族的消费者,约60%的人表示不会考虑购买车位,约40%的人表示将会考虑购买车位,购买动机均为节省使用成本或现在价格较低,先选个好位置;随机抽取部分无车的项目业主,基于消费能力和投资回报的考虑,约80%的人表示最近将不考虑购买车位。3、淮滨车位市场整体反应冷淡,部分项目不销售车位,而是长期持有,等待时机成熟。根据对淮滨市场的了解,部分楼盘对车位物业采用方法是前期持有,时机成熟再以较理想价格销售,入住率越高,销售价格越高。事实上,基于回报偏低,业主未入住等因素,对车位物业长期持有,等待销售时机成熟,成为部分项目采取的主要策略。4、大量地面空间被用作停车,而地下车位使用率偏低。淮滨县人民喜好省事、方便、省钱,有地面停车位,就不愿下地下车位已成普遍现象,目前项目入住率相对较高的一期永福苑,现在路面基本都停满车辆。5、车位通达性不够,车位多数不能直接入户,为多数业主停车、出车带来一定麻烦,业主曾反馈说‘还不如直接停在单元门口方便些’。部分车位无其他销售买点;6、车位面积偏小,有业主购车后曾到售楼部反应车位小,需要更换车位和不能停车入位等问题。另:考虑到本项目车位目前的销售价格为7万左右/个,在重新销售前期建议租售结合的方式进行,参照其他县城车位租赁价格,建议本项目车位租金年回报率要基本达到5%左右,车位租金价格建议定在200-300元/月。营销策略1、车位销售时间安排建议将福地华府项目车位再次对外销售时间推迟,待福地华府项目全面交房后,安排重点开展车位销售。如此考虑,有二方面原因,一是考虑目前回款及尾房销售工作是重点,故目前阶段不建议强销车位;二是车位的销售,尤其是开始,最好是集中精力打个歼灭战,集中消化一批,然后利用提价等价格杠杆,促进犹豫不决者及早购买。2、车位销售策略A、考虑前期开发商持有,以租售结合的方式进行销售。以信阳市场为例,车位销售在前期,尤其是交房之前,销售情况均不理想,较为成功的项目车位销售案例,均是在小区入住率达到一个高位前,由开发商持有物业,租赁为主,当小区步入成熟,再开始以较高价格开始销售,回笼投资。在地下车库全部投入使用后,可考虑分区进行银行抵押贷款,进行融资,实现地下车位的变现。B、融资模式的销售方式即车位定为11万元/个,开盘交1万元确定车位,在约定时间内完成签约手续,并一次性交纳全额车位费用,即可享受车位“0”元购的钜惠。具体执行方式是:全额支付车位费用后,以后每年的签约日,开发公司即返还1万元的车位费用,分为十一年全额返完,客户等于是0元购车位。(对我们开发公司来说,这样做的方式抓住了人们贪小便宜的心理,达到了快速回笼资金的目的,又促进了项目车位的销售工作,深思后,实际上我们的这招融资政策,赢利点是客户的前期投入的11万元以及存放11年的利息。)C、付款方式多样化。一般车位以一次性付款为主,为了使更多的人可以轻易地购买车位,建议可采用多种方式,如车位分期付款,首期付50%,余款1年内全额付清等。建议与集中开盘优惠一起,推出分期付款方案,最大量吸引客户购买。D、实行销售控制,减少车位推出量车位销售前期,建议采用销售控制,控制车位推出量,减少客户选择余地;待项目入住率提升后集中放量销售,辅以优惠政策,以现场销售氛围,增加紧迫感,促进成交。3、其他策略A、车位销售中利用限期限额优惠促销销售人员电话联系客户,向客户告知,在本项目车位集中开盘时间段内购车位将享有1000元—5000元的优惠,如“购买车位的,前30个优惠10000元/个,前50个客户购买车位优惠6000元/个,50——100名优惠3000元/个”,另外,通知客户,“车位即将调价,×年×月×日,价格一律上调5000元/个”等。或者购买二个以上车位,额外优惠2000元/个。B、尽早交房,提高入住率。目前,项目四期工程建筑已基本完成,建议尽快进行配套建设,争取按时交付,尽早让客户收房入住、尽早购车位。C、车位房源搭配。在项目销售中,考虑选择一批优质房源,将待销售的车位进行一定房源比例搭配,减少客户购买的选择余地,也将增进车位的销售。D、物业管理要严格控制地面停车