文档介绍：1、 农村集体土地不可擅自用于商品房开发  [案例]:某开发公司同某乡合作开发了一块属于乡级所有的农村集体土地,公司出钱、乡政府出地,开发了 100 多栋带大棚的二层“洋房”公开销售,吸引了许多城市居民前去购买。集体土地可以进行“商品房”开发公开销售吗? [分析]:这种“商品房”的开发及销售均系违法行为,不具有法律效力,其房屋销售合同为无效合同。其理由:(1)根据我国《土地管理法》的规定,任何单位和个人建设需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。建设占用土地,如是农用土地转为建设用地的,必须办理农用地转用审批手续;(2)农用地的转用必须符合土地利用总体规划,在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地应由市、县人民政府批准,并依法办理土地征用、补偿手续;(3)根据我国《城市房地产管理法》规定,集体所有土地经依法征用转为国有土地后方可有偿出让,即交纳入地出让金;(4)没有商品房预售许可证的项目严禁市场销售,城市居民购买农民房不受法律保护。[王富利律师提醒]:(1)购房商品房一定要查询该项目是否具有《商品房预(销)售许可证》,有了此证,表明国有土地使用证、规划许可证等四证齐全,此房可以办理房屋所有权证;(2)事先可到房地产交易所官方网上查询,若网上未登记备案,则最好不要购买。2、工业用地上建住宅最好别买[案例]:前不久,王先生看中了市郊某工业园区内一栋独门独院“公寓式”小楼,价格低、环境好、距离市区又近,可一了解,此房土地性质为工业用地,房屋产权证是“办公用房产权证”,不能按揭贷款,还无法迁入户口。是买还是不买,王先生陷入了两难之中。 ”的房屋,最好不要购买。第一,此房屋的土地性质为工业用地,国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二,虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的7%的行政办公及生活服务设施用地,可以办出办公用房的产权证,但和普通住宅产权证书完全两样,一旦消费者购买了此类房屋,日后将面临诸多问题,如:银行一般不予按揭贷款,无法公证、小孩上学,使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳,要比生活用房贵不少。[王富利律师提醒]:购买商品住房土地用地性质不可忽视。工业用地国家规定使用期限为50年,居住用地使用期限为70年。此类房屋不享受住宅用地使用70年期满自动续期的权利。3、“乡产权”房屋不受法律保护[案例]:几年前,刘女士在旅顺北路购买了一栋180平方米带大棚的两层“小洋房”。最近,因生意需要,想贷点款,银行却以该房屋产权证不是国家法律认可、房地产管理部门统一颁发的房屋产权证为由,不予以贷款。刘女士这才知道自己购买的楼房的产权证是乡一级政府颁发的所谓“地产小产权证”的“乡产权”。[分析]:诸如此类的“大棚房”、“生态房”、“农业园”一般都是打着农业项目的旗号,在农村集体土地上开发建设的房屋,由于此类房屋所用土地没有变性为国有土地,没有向土地管理部门缴纳土地出让金,没有取得《国有土地使用证》,因而无法办出国家法律认可的、享有房屋所有、转让、处分、收益等权利,并由房地产管理部门(房地产交易所)正式颁发、国家建设部统一印制的《房屋所有权证》。一是从法律角度讲,“乡产权”房屋不受法律保护。二是从日常生活讲,“乡产权”房屋不能公证、不能贷款、无法体现个人财产。三是周边