文档介绍：>>城市综合体专题
向彪仿
⊙城市综合体概念
■《中国大百科全书》:
建筑综合体为多个功能不同的空间组合而成的建筑;
■《美国建筑百科全书》:
建筑综合体是在一个位置上,具有单个或多个功能的一组建筑。
根据国务院发展研究中心企业所等机构对2003年以来建成或在建的100个新建筑综合体的研究表明,从建筑综合体的复合功能或业态来看,65%的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能,这充分表明了大多数建筑综合体的功能组合特点。
定义:“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体
第1部分:基本情况介绍
⊙城市综合体发展背景
工业革命前
工业革命与乌托邦思潮
20世纪60年代后
自发的
综合体建筑
有限的城市空间内,人口增长与集中,自发形成了商业与居住的结合
工业在城市积聚区的扩展使得居住环境被践踏,其他的建筑经常受到驱赶,乌托邦思想提出了将不同的使用功能分开布置以减少社会问题。
终结混合开发
1961年,《美国大城市的生与死》一书出版后,人们开始意识到城市是一个生命体,解决城市问题应该通过处理复杂有序性问题的方法来实现,同时,人们也开始认识到传统规划思想的不足和错误,整个社会环境开始真正适于建筑综合体的发展
综合体
迎来大发展
第1部分:基本情况介绍
⊙城市综合体特性
综合体
建筑:高密集约
规模:体量巨大
资金:巨额投资
时间:周期较长
内部:立体连续
物业:复合互补
外部:高便可达
第1部分:基本情况介绍
⊙开发城市综合体的条件因素
第1部分:基本情况介绍
⊙城市综合体的区位要求
城市综合体可以存在于CBD,可以存在于城市副中心内,也可以位于CBD和副中心之外的优越区位。
在城市综合体项目所处的区域中,具体位置不同,对应的地价水平也会有所不同。而在这个区域中,一般认为一定存在一个重要的点,这就是峰值地价交叉点(Peak Land-Value Intersection,简称PLVI)。
第1部分:基本情况介绍
第1部分:基本情况介绍
Ø酒店:
项目标志性物业,定义项目整体档次
Ø商业:
可实现较高利润,承担某种社会职能,可以塑造与其
他项目较大的差异,项目的活力核心。
Ø写字楼:
价值标杆,可树立项目高端形象。
Ø公寓:
保证开发企业现金流来源,满足中长期居住者需求。
⊙城市综合体的主要物业
主要因素
商业
写字楼
酒店
公寓
区
域
属
性
商业中心
★★★★
★★
★★★
★
商务中心区
★★
★★★★
★★
★★
观光区域
★★★
——
★★★★
★★
环境资源
拥有自然资源
——
——
★★★
★★★★
拥有产业资源
★★
★★★★
★★
★★
通达性强
★★★★
★★★★
★★★
★
人流量大
★★★★
——
★★
——
开发目标
租
★★★★
★★★★
★★★★
★
售
★★
★★★
★★★★
★
第1部分:基本情况介绍
⊙城市综合体各主要物业开发特点
★代表拟合度
第1部分:基本情况介绍
⊙城市综合体开发时序
综合体物业价值的最大化包含几个方面的含义
■最大限度的实现各个物业自身的价值;
■最大可能实现各功能间关联带动价值;
■避免各物业之间的负面影响。
正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着
极为重要的意义。
■首先,各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后,而为了树立项目品牌形象,酒店或写字楼项目一般先期入市。
■其次,不同物业之间的影响也对入市时机有一定选择。如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。
⊙城市综合体的运营价值
城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链
酒店
商务
办公
商业
公寓
住宅
资源平台
商务租客
提升品质
高消费人流
旅游租客
商务消费人流
住家消费人流
提升品质
资源平台
提升品质
商务消费人流
商旅消费人流
第1部分:基本情况介绍