文档介绍：安徽美生合肥包河区项目
3/16/2018
项目研究的工作阶段划分
第一阶段
市场调研
2005/9/9
工作
区域宏观经济背景研究
房地产市场调研
专业人士访谈
一线销售人员访谈
消费者访谈及座谈会
第二阶段
启动区及物业发展建议
第一阶段
发展战略与项目定位
2005/9/16
2005/10/10
2005/10/30
项目界定及研判
问题结构化分析
市场机会点的挖掘和分析
案例借鉴和分析
项目整体发展战略
项目定位深化
物业发展构思
经济测算
启动区策略
物业发展建议
规划设计任务书
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项目目标及限制条件
项目目标
加快项目建设初期的现金回流速度
项目前期聚集人气,扩大市场影响力
利润最大化
项目限制条件
由于包河大道扩建占用本项目西侧部分土地,开发商需要向政府提出具体的用地补偿方案
商业用地面积及容积率已经确定,但分布情况待定,开发商要求世联在9月26号前完成商业用地布局方案建议,向政府报规划
开发商已有规划备选方案,要求世联在本报告中做方案评价
开发商背景
开发商母公司为实业公司,在绍兴有过小规模楼盘的开发经历
本项目是开发商在合肥开发的第一个楼盘,要求务必成功
开发商在当地没有品牌知名度
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报告结构
项目属性界定
市场环境分析
竞争环境分析
市场机会分析
项目发展战略
项目定位
附件
我们的资源和问题
我们的战场
我们和谁争夺客户
我们如何发掘机会赢得竞争
我们的战略
我们应该怎么做
规划方案评价及经济测算
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我们的资源和问题
市场环境分析
竞争环境分析
市场机会分析
项目发展战略
项目定位
项目属性界定
地块解析
本项目主要问题
项目属性界定
附件
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项目交通通达度好,但位于二环路外,属于合肥市近郊区域,客户心理距离大
本项目位于包河区包河大道与312国道交汇处东北处,距312国道约200米,属于城市近郊区域;
地块与市区主要由包河大道、马鞍山路等连接,距市府广场约8公里;至巢湖约9公里;
包河大道现状为双向4车道,规划为未来连接市区与巢湖的主要景观大道,规格为双向8车道。
南淝河
马鞍山南路
包河大道
一环路
二环路
312国道
本案
距市府广场8公里
距巢湖9公里
市府广场
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地块西侧紧邻包河大道,其余各边界周边为未来待出让的土地,内部被2条规划市政道路分割为3块
项目西侧紧邻包河大道,其余各边界周边为未来待出让的土地;
地块内部被2条规划市政道路分割为3块。
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地块资源——上风上水,地块内部有一定坡度以及湿地,但相对周边无特殊资源
地块位于合肥市上风上水的南偏东区域;
地块内部有湿地区域;
地块内部有一定坡地,总体来说两侧地势高于中部地势。
包河大道
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项目周边现在缺乏必要的生活配套设施,但位于合肥未来的主要发展方向上
葛大店为2环路外近郊的区域级商业中心,但档次以低档沿街商铺、肉菜市场为主
葛大店区域分布有10余所职业学校、技校
项目周边现在缺乏中小学校、商业设施、医院等基本生活配套;
位于合肥未来的主要发展方向上,配套设施将逐步得到改善。
省公路技校
文
文
包河大道
皖深职业学校
包河区政府
葛大店片区
约700米
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地块经济指标——商业面积较大,地价相对便宜
总用地面积:182091平方米
代征城市道路面积约33273平方米
代征绿地面积约17077平方米
商业用地面积约12095平方米
居住可用地面积约119645平方米
容积率:商业部分<,住宅部分<();
建筑面积:商业部分<30238平方米,住宅部分<191432平方米(可上调至209379平方米);
地价:约64万/亩,,则楼面地价约为600元/平方米;周边地块预计出让价为80~100万/亩,,则楼面地价约为750~937元/平方米。
商业地块
占地12095平方米
包河大道
景观绿地
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