文档介绍：当代万国城北区概况 研发中心 2004年8月
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地块分析
万国城北区东、北、西三个方向视线遮挡严重,南面是2004年上半年将要动工兴建的观光河道和高架路。
交通状况:随着高架路的竣工通车,北区的交通通达性,可视性都会比目前的状况有较大程度的改观;
内部配套:在北区开盘销售的时候,南区会所已经开业,北区会所改建(重建)已经完成,即将营业,这些都会给客户以信心。
容积率:北区占地约61,000平方米,地上建筑面积为169,000平方米(含会所6,800平方米,幼儿园一所2,000平方米)。。
周边环境:周边的绿化、景观等无明显变化;景观和环境劣势非常明显;
东直门交通枢纽:一般而言,交通枢纽由于客流量、车流量太大,和高档住宅有些抵触。
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北区定位建议
万国城北区地块在综合指标衡量上优势不突出,所以要抵消这些劣势因素的影响,只有在社区和产品内外两方面入手:
外: 在社区理念上大胆创新,改变传统高档社区的封闭观念,面向未来,营造开放式复合高档居住社区,在产品形象上大胆突破——外在形象、理念领先;
内: 继续坚持科技地产主题,增加技术含量和技术附加值,营造更舒适的住宅精品——内在品质超群。
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定位原则:
全新居住理念原则:颠覆传统观念,将开放和高档有机结合;
科技主题地产原则: 强调技术创新,增加技术含量与技术附加值,打造科技主题地产;
市场领导者原则: 以全新居住理念、高舒适度住宅引领消费、观念领先,品质卓越;
产品差异化原则:在户型、立面、园林景观等方面和南区产品,尤其是8、9、10号楼的产品保持级差,综合品质更高
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综合定位:
北京城区内、面向年轻新锐客户的开放式的复合高档社区;
客户定位:
高收入、具有良好的中西文化背景和国外居住经历的时尚人群;
年轻、新锐一族;
海归精英;
另类人群;
建筑师;
艺术家(画家、声乐演奏家、导演、著名演员)
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产品建议:
社区形象:刻意追求时尚,强化开放理念,在色调、建筑形式上和南区形成高反差。强化社区,弱化单体,注重联合;
在万国城南区MOMA恒温、恒湿成熟技术的基础上,通过优化、整合MOMA核心技术和关联技术,争取再有新的突破,使产品科技含量更高,在综合品质上比南区再升高;
在硬件配置上除了MOMA技术外,强化网络时代、知识经济,、智能化等方面加强配置;(投入不大)
户型安排上,大三居、四居占绝对主力,其中部分四居室户型考虑双主卧。200平方米以上户型设置佣人房。见下表:
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户型
面积(M2)
户数
户数比(%)
面积比(%)
其他
两居(或一居)
110
150
13
三居(或大两居)
150-170
250
36
35
三居
190
200
29
30
四居(或大三居)
230
100
17
工人房
自由发挥
5%
总计
700
100
100
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在社区设计理念上,应该强调适当的超前性;
鉴于项目紧临东直门交通枢纽,枢纽内包括大量的商业物业;澳新纪元的SHOPPING MALL项目规划商业面积超过10万平方米;万国城南区8、9、10号楼裙楼商业的面积约2万平方米,所以即便做成开发性较强的社区,也要严格限制商业部分的规模,建议不超过5000平方米,只在底层的部分实现商业,日后的经营以精品店为主;
社区内影院的设置:我们进行了初步的调查研究,目前中国国内影院经营状况欠佳,主要原因是国家在影片的来源上严格控制,而不是经营体制上的问题,更不是硬件设施的问题。在电影审查、管制这个问题还没有出现解决的迹象之前,影院规模不宜过大;
空中飞龙会所:空中会所是STEVEN概念的精彩之处,但是有两个基本问题应该考虑:一是使用效率很低,这是由建筑方式决定的;二是空中会所的使用会干扰业主的生活;三是造价太高,具体造价请工程部门测算。我们认为一定要密切关注造价。
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