文档介绍：离宫别苑(建大花园三期)项目定位
一、市场定位
1、项目区域宏观背景分析:
离宫别院(建大花园三期)位于历城区山东建筑大学西北角,属于山东建筑大学校园整体规划的一部分。本项目北临世纪大道,西临凤歧路,南面与建大花园一二期相连,为规划建设的建大花园小区三期工程。建大花园总占地约400亩,为济南市东部雪山片区最大的房地产项目,该项目与山东建筑大学3000亩大学风景完美融合,尽享建筑大学优美的自然环境与各类型运动休闲设施。有效提升了片区的自然环境,社区景观优美,为济南市少有的优质景观环境社区。再加上完善、高起点的教育配套设施,建成后将成为从幼儿园至大学一站式高品质教育大盘。
2、项目区域房地产市场发展预判:
从济南市土地交易中心数据分析,发现历城区东部房地产行业投资占固定资产比一直在全市处于下游水平。住房成交平均价格和主城其他区平均价格仍有1000元左右差距。受国家房产调控政策外部环境影响因素加大,但鉴于本区土地价格优势和区位优势明显,本区域房地产市场仍有较大的空间未释放出来,提升空间巨大。
二、项目本体分析:
1、项目简介:
离宫别苑(建大花园三期)位于济南市东部新城,山东建筑大学西侧。奥体中心、全运会场馆已全部完工;省立东院即将东迁,医疗设施逐步完善;山东建筑大学、高科园及十余所高校聚集,山东档案馆建设中,文化设施逐步完善;城市配套设施全面兴起,大城市生活圈即将形成!
离宫别苑(建大花园三期)总建筑用地面积51288平方米,地上建筑面积约175500平米,,,规划高层电梯洋房,一梯两户,每栋楼两个单元,并且建大教授花园内有小学、初中、社区幼儿园、商业街等公建配套。规划地下车库1360个,地上车库150个。社区幼儿园、品牌小学、初中就在家门口,15年黄金教育,一站式服务,让孩子赢在起跑线上,给孩子一个金色的未来;社区内推窗即欣赏凤凰山,大学校园美丽风光,体验坡地风情景观,享受健康优雅生活;商业街、社区运动设施,周边运动、生活配套齐全,运动、购物、休闲、娱乐,根植建大,罕见学府人文环境,高性价比户型,成就精英聚会的城市优居领地
,享受永不落幕的大学生活!
2、市场分析:
2-1项目优势(Strength)
该项目位于济南市历城区,处于东城发展规划中心地带,自济南实施东拓计划以来,东部发展迅速,经济项目投资日益增多,一个经济繁荣的东部新城呼之欲出。
区域对外交通优势明显,地块西侧与北侧紧邻城市道路,路况平整,出行便利。北侧:世纪大道,双向8车道。济南市重要的城市主干道,是济南以东城市与地区进入济南市的主要干道之一。西侧:凤岐路,双向6车道,为城市次干线,是雪山片区联通城市两条重要干线——经十东路与世纪大道的交通干线,凤岐路向北可达济钢居住区,。
采暖方式:区域集中供暖
周边商业: 省博物馆东迁、银座(奥体中心店)东拓,5分钟新城生活圈业已形成。社区建有7000㎡中心商业区,书店、美容院、快餐店、西点店、银行、邮政、运动用品店已部分招商完成,于近期入驻营业;加之园区内原有的生活、娱乐、文化、休闲设施,尽享城中之城的完美配套。
周边医院:省立医院60%骨干医师东进。
周边学校:山东建筑大学、高科园及十余所高校聚集。并规划小学、初中、社区幼儿园。
周边交通:317、311路山东建筑大学下,308、321路安家站下,K301、136、306、116、305、303路到田庄西下。
2-2项目劣势(Weakness)
项目距离中心城区距离较远,加之公交系统配套目前不完善,导致心理抗性大。项目周边缺乏生活配套设施,各种生活资本相比市中心相对不足。此外户型单一也减少了用户的可选择性。
2-3项目机会(Opportunity)
(1)依托城市发展:
项目区域的交通、配套条件将随着开发的深入不断成熟,对未来会有良好预期;
依托城市对外的发展,具有教育、交通等优势,未来具备很强的对外辐射能力。
(2)依托新区市场:
项目位于济南东部新城区已经开始形成高端住宅聚集区,项目有机会依托其区域影响力拓展市场。
(3)差异定位:
周边项目产品跨度大、开发水平参差不齐,虽高档楼盘居多,但没有特色项目出现,对于本项目是发展的机会。
2-4项目风险(Threat)
(1)竞争风险:
竞争区域产品供应同质且供应量大,客户争夺将异常激烈;
区域内竞争产品在规模、品牌、配套、资源上大都为市场上的领先者,项目面临品牌重压与产品突围的双重使命。
(2)区域认同风险:
离宫别苑所处地块发展商圈在市场认知和认同度上与主城其他商圈以及东部新城区
区尚有差距,特别是在区域经济发展和未来发展方面。
2-5 SWOT总结陈述:
三