文档介绍：服务式公寓与长租公寓1. 服务式公寓概述服务式公寓作为业主和租客的桥梁,为长、中、短期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施,其公寓客房由一个或多个卧室组成,并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。(1) 服务式公寓的主要类型及特征目前,我国市场的服务式公寓主要有以下几种类型: 第一,高端国际品牌物业,以四季、雅诗阁、辉盛阁为代表的国际服务式公寓管理商,其产品面积一般在 80 至 200 平方米,集中在一线城市和部分经济发达地区的二线城市。第二,本土区域性品牌,如未来域、魔方、白领易居等,其产品面积一般在 20 至 60 平方米,在区域内有一定的知名度。第三,私营非品牌单店,以成熟小区内私人经营的多套物业为代表。与酒店服务相同,公寓采取租赁的方式取得房屋的短期使用权,但服务式公寓也有着不同于酒店行业的特征,主要表现为: ①租赁期限不同:酒店业通常采取短租模式,而服务式公寓的租赁期一般不低于 1 个月,所以酒店的客群通常为商旅客,而服务式公寓的客群为城市外来工作人群及中长期商旅客,由于客户更新速度较慢,所以服务式公寓一般空房率远远低于酒店,营销成本也远远小于酒店。②产品功能不同: 酒店更多的提供人员服务,而服务式公寓更多的提供设施服务,服务式公寓需配备酒店所不具有的厨房设施、洗衣设施和更多的储物空间以满足租客长期居住的需求。③房屋类型不同: 酒店选址一般要求在闹市区或风景区,具有独立的门面,房屋门前要求有较高的人流通过数量及易见性,而服务式公寓要求独立可划分空间即可。所以服务式公寓经常作为配套商业设施在住宅、商业楼宇内出现。店铺拓展速度也远远大于酒店,房屋租赁成本也小于酒店。④行业监管不同,按照国家规定酒店需领取特种行业许可,而公寓租赁等新业态,在准入许可和经营许可制度方面,尚无明确的规定。(2) 公寓租赁的 竞争性分析目前在高端租赁市场上,与公寓租赁进行市场竞争的主要包括高档公寓、别墅和酒店等物业。A. 公寓租赁具有服务优势对比高档公寓、传统酒店和租赁型别墅,租赁式公寓不仅在硬件配套设施上毫不逊色,在服务上往往还更胜一筹。它精心考虑常住客的需求,比传统酒店提供更多的设施设备,如小厨房、立体音响系统、洗衣机和烘干机等。至于其他一些设施,如商务中心、室内电脑网络、游泳池、健身中心、网球场等,租赁式公寓也应有尽有,与高档酒店不分上下。有些甚至还设置了金钥匙(注:委托服务,Concierge)和客房送餐服务。B. 与高档酒店相比公寓租赁有价格优势相对于酒店而言,服务式公寓不需要大量的员工进行一对一的全面服务,因而在价格上也具有一定的优势,这样,顾客可以付较少的钱却能住得更加宽敞、舒适。而且不少服务式公寓的设备更加家居化,精心考虑长期住户的需求,相比酒店,设施更加完备,故其有一定的价格竞争优势。由以上分析可以看出,服务式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处,既有一定的“居家”生活氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务,而且租金更加合理。因此,备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。另一方面,由于行业缺乏统一规范,目前没有专门的政府部门对公寓租赁进行鉴定和监督,造成服务式公寓的名目繁多、规格不一,我国各大城市的公寓租赁也均没有统一、专业的管理,从而导致市场混乱。2. 分享经济前景基于分享经济平台的不动产托管服务主要是指通