文档介绍：日本商业地产发展历史轨迹及特征
发布日期:08年11月06日来源:原创作者:成都商业地产网访问:752 次
摘要:在当前经济高速发展的中国,无论是北京还是上海,虽然都有着自己厚重的商业传统,但要想成为真正的国际一流的商业发达城市,却依然有着不小的距离。邻邦日本,商业地产已走向成功和成熟,并以精致商业文明而著称。
 
在当前经济高速发展的中国,无论是北京还是上海,虽然都有着自己厚重的商业传统,但要想成为真正的国际一流的商业发达城市,却依然有着不小的距离。
 
     邻邦日本,商业地产已走向成功和成熟,并以精致商业文明而著称。有的百货店每当下雨时,会专门播放一种音乐,营业员一听就会给顾客递上遮雨包装物,以免商品受损,心细之处,可见一斑。因此,了解日本商业地产的发展轨迹,应该会给中国日渐蓬勃的商业地产,提供很多借鉴。进入二十一世纪,日本的商业出现了一个非常明显的特征——复合型商业出现,并成为商业发展主流。
 
 
注重业态细分
 
 
复合型商业的出现,使得商业中的“业态”开始受到日本商业关注。实际上,“业态”是一个外来语,它的分类形式涉及到三方面,第一是商品的结构。不同业态出售的商品,结构是不一样的。例如,适合超市销售的毛巾、牙刷、肥皂等商品,在百货商店销售就没有了竞争优势。因为这种日用生活品,消费者的购买特征就是追求低价!而超市的特征正是低成本、低价位;另外一种商品叫做选购品,消费者要比较它们的价格、款式、品牌,把它放在超市销售就不适合了,消费者无法将很多商品聚集在一起进行比较挑选。因此,不同的业态所经营商品的结构是不一样的。
 
业态的划分形式还涉及到目标顾客。正是基于这点,在超市无限风光的同时,一种日后风靡全球的全新商业形态随后诞生,那就是便利店。
 
超市和便利店经营的商品差不多,但满足的需求却是不一样的。便利商店满足的是突然之间产生的及时需求,而超级市场满足的是有计划的需求,无法满足临时的需求。7-11,这个著名的便利店品牌其实发源于美国。美国人认为一个人从早上7点钟到晚上11点,甚至24小时都在活动并会产生及时需求,所以便利店取名为7-11,执行24小时营业,这个名字和便利店的特征很吻合。1974年,7-11第1号店在东京开业。但现在,美国的7-11却经营不过日本,日本的7-11便利店目前是全球第一。
 
业态第三个涉及的是销售方式,百货店有人销售,超市便利店无人售货。所以销售的方式,商品的结构、针对不同的顾客,这三点决定了业态的分类,出现了百货商店、超级市场、便利店、专业店和购物中心。
 
面对外资的进入
 
 
1980年,日本商业进入多元化发展的潮流。日本政府出于对本土商业的保护,一直不开放市场,此举屡遭欧美国家指责。1989年,顶不住“压力”的日本全面开放外资,同年,日本“大店法”出台。
 
    “大店法”的颁布,决定了日本本土的商业利益,意味着5000平方米以上的店铺,需要进行听证准进,并要考虑这个商业项目设立了以后,对周边生活环境的影响,因此限制了很多外资大型的商业项目进驻;近来,在政策法规方面,日本政府对店铺设立规模限制有所放宽。由于大型零售商符合现代生活的潮流及需求,所以其数量仍逐年递增,由此而产生了诸如交通、环保等问题。同时,日本政府作为世界经济大国