文档介绍：关于物业管理方面的材料物业管理从目前来看存在许多问题,这个问题表现在两个方面,一个方面就是作为物业公司来讲,你的权利定位,以及权利保护,权利的行使,这是一些问题。这些问题表现在,有的物业公司感觉到很委屈,唯一的权利,收费权利得不到充分的保障,收费非常困难,还有一些特殊情况(少数)的问题,这是一方面。 另外一方面是表现在业主,业主和物业公司究竟是什么关系呢?我想大家无论是企业的老总也好,但你首先是业主。业主和物业公司的关系我过去说,大家还不太赞同,我说就是主人和保姆的关系。有人不赞同,说我们和业主是平等的,我也没说保姆和主人不是平等的。(物业)就是提供服务,但是在实践中业主的权利受到损害,或者是少数的物业公司,有些物业公司的一些做法应该说损害了业主的利益。这种现象目前在一定程度上还比较多的存在,应该说也受到一些高层的关注。但是根本解决都期待着《物权法》能够考虑。 八个方面的问题,首先第一个是物业收费,我前面把物业公司的定位作为类似于保姆,提供服务的一个企业。可能大家在心理上首先对我排斥了,有些朋友对我排斥了,我为了讨好这些朋友,我先讲收费。物业公司最大的权利,或者说仅有的权利,那就是物业收费。我给你提供这样的服务,按照权利义务对等原则,享有相应的权利,权利等价有偿,那就是收费。 物业收费,按照《物业服务管理办法》规定,物业收费包括两种方式:一种就是包干制。包干制是指业主向物业公司支付固定物业服务费用。盈余或者亏损的均由物业公司来承担。包干制通常所理解的就是大包干,多了也不退,少了也不补。包干制是作为物业企业的经营风险,所以,这种情况不需要公布帐目。业主也没有权利要求公布,因为我收了多少,我支了多少,我赚了多少,亏了多少,跟业主没有关系,所以这个时候就不需要公布。 第二种收费方式就是酬金制。酬金制是指在预收的物业服务资金中,按照约定的数额或比例提取酬金,来支付给物业公司,其它的全部用于物业合同约定的支出,结余的由业主享有。不足的由业主来承担(补交),这样的一种物业收费制度的方式就是酬金制。或者说酬金制可以理解成,所收的费是一种预收性质的,其所有权理论上还属于业主所有。是一种代收性质。按照合同的约定,按照法律进行支出,除此之外,物业公司要享有相应的报酬。既然这种费用收取是一种代收性质,是预收性质,所以理论上属于业主享有。所以,这种开支的项目需要公布。因为你得到的报酬是按照规定,按照约定获取相应的报酬,多了要退,少了要补,所以酬金制需要公布。 酬金制也有一个服务成本的问题,就是哪些项目在物业服务合同中通过约定在物业公司和业主之间产生约束力。 物业服务成本就包括下面这些内容:第一个内容是管理服务人员的工资、社会保险和相应的福利费。因为物业服务需要人去实施,需要员工,需要管理者,服务人员的工资、报酬、社会福利等。 第二个内容是物业共用部位、共用设施日常维护的费用。物业小区的路灯、绿化、电梯、保安都是正常的开支。 第三项是清洁。 第四项是绿化。 第五项是秩序的维护,秩序除了保安之外,有的采用闭路监控。还有安防设施,  第六个方面是办公费用,物业公司正常的办公需要的费用。 第七个方面是固定资产折旧。 第八个方面是共用部位设施费用及公众责任保险费用。这里我做一个说明,鉴于以前出现的一些案例,比如业主的车辆丢失发生以后,物业公司承担主要责任。有的物业公司觉得我就收你 2 块钱,或者是一个月就收多少钱的停车费,车丢了,你让我赔这么多?是不是显失公平?我想这个问题可以通过公众责任保险加以解决。公众责任保险是指对公共场所、公共设施,对这个物向保险公司投保,出现规定的损害以后,由保险公司承担。比如说物业小区的停车场投公众责任险,公众责任险从 04 年就已经有了。如果出现风险以后,你这个风险就转移了。 第三个问题,专项维修资金的使用。有的是大修资金,买房人在买房子的时候交了 2%的专项维修资金,2%的专项资金,现在有的地方管理不是很规范,甚至被开发公司挪用,被开发公司挪用的现象比较普遍。有的开发公司把专项资金挪用之后,本来物业公司可以依照法律来申请专项维修资金,来用于物业的大修,比如说电梯、下水管、下水道更换、更新,本来这些资金是用于专项维修资金,由于这个资金被开发企业挪用,挪用之后经营不善,倒闭,或者资金转移,本来由法定的方式,最后造成由物业公司来承担风险和责任。 第四个问题,酬金制收取费用的性质,前面已经提过了,它是一种代收性质,多退、少补。 第五个问题,接受业主的质询,业主有权利就相关的问题,特别是费用的开支,当然这是指酬金制,包干制没有权利质询,对酬金制的收费方式,业主有权利质询。比如说一个物业小区有几千个业主,物业公司还得专门有人接受质询吗?我觉得也不应该是,任何一个业主个体在任何时间都能行使权利。比如我们的《宪法》规定,公民享有什么什么权利,这