文档介绍：2009年8月
嘉和·御景园
推广方案·提案
基本思路
市场研究
项目分析及营销策略
竞争市场分析
客户群认知
项目分析
消费者分析
客户定位
产品定位
营销方案
宏观经济
宏观经济概况
濉溪概况
濉溪县位于安徽省北部,是淮北市唯一市辖县,县城依市而建,全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区,面积1987平方公里,人口106万。濉溪承东启西,区位优越,地处苏、鲁、豫、皖四省交界处,是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。
城市背景
濉溪承东启西,区位优越,地处苏、鲁、豫、皖四省交界处,是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。濉溪物华天宝,资源富饶。矿产资源得天独厚,已探明煤炭资源储量达60亿吨,铁、铜、金矿9700万吨。国家级特大型企业淮北矿业集团公司,皖北煤电集团公司14对矿井坐落在濉溪境内,年产原煤2000多万吨;县属煤矿年产原煤百万吨以上。农业资源优势明显,肥沃的土地、温和的气候,为濉溪农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。可耕地面积220万亩,,种养业种类多、产量大,小麦、玉米、大豆等主要农作物常年产量稳定在90万吨左右,牛、猪、羊、兔等家畜饲养量300万头左右,鸡、鸭、鸽等家禽饲养量2200万只以上。
房地产环境
濉溪县房地产市场比较活跃。目前市场在售的有海通财富广场、英伦城邦、凤凰城、九点阳光、光华茗苑、玉兰花城等,项目规模一般,物业主要以多层住宅为主,有部分商业产品,如海通财富广场的商业广场,另外有少部分小高层、高层产品,如正在开发建设的九点阳光地块。 目前,濉溪县略微成熟的住宅房均价在2200元左右,单套总价在25万左右。最贵的如海通财富广场商业区住宅高达4000元/每平方;便宜的如九点阳光经济房(团购房),三楼仅售1860元/每平方。
开发商在制作价格策略时一般采用两种方式,一是:一二三层价格相同,四五层依次递减;二是:三楼最贵,向两端依次递减。 从户型上来看,以二房、三房为主力,其次为四房。从面积来看,三房面积范围约在110-140平方米为主,四房面积超过140平方米,两房面积在70—110平方米,户型有适度的创新,但大多也是照搬大城市的做法。 建筑产品缺乏现代人居景观环境设计,只是停留在建筑公司开发阶段,缺乏专业化,操作手法落后。甚至小区内连简单绿化、健身器材都为鲜有,如:光华茗苑及英伦城邦等。
房地产环境
房地产项目在形象包装、广告推广及销售现场的氛围营造等方面,缺乏专业化的操作手法,不足以表现房地产项目的居住品味。在现场营造方面,不能给消费者以可体验的居家享受,纯属是因卖房而卖房,无法引起目标客户群体的购房冲动。购房人群主要集中在四个部分:以教师为主的公职人员、各乡镇富裕家庭、外出务工一族、县城经商人士。 通过以上的分析可以发现,濉溪房地产市场处于中低水平的平稳增长过程中,但和省内其他同类县城相比,具有相当大的增长空间。
本章小结:销售市场决定销售资源,销售资源决定销售力。宏观的市场环境、居民的收入水平、消费者的消费****惯有力支持和促进了濉溪房地产业的发展。纵观濉溪房地产市场,市场的不成熟性、产品的单一性、操盘及营销的落后性给活跃地产市场带来了极大的障碍。但同时,这也为濉溪县房地产业的进一步纵深发展提供了足够的提升空间。可以预见,随着城市和经济的发展,必然带动大量房产需求并且会有可观需求上升空间,同时为我们产品突破、营销突破提供更大的机会。
竞争市场分析
房地产发展状态
濉溪县目前的在售项目主要有海通财富广场、英伦城邦、凤凰城、九点阳光、光华茗苑、玉兰花城等。
目前,省内大部分县级城市的房地产市场仍处于萌芽阶段。濉溪县因受到经济发展水平和人均消费水平的制约,房地产发展状况较相邻各县市略低,无论是从产品品质、建筑规划、景观设计、项目配套还是价格等方面,都要略低于普通县级城市。 同省内大部分县级城市相同,濉溪县消费者对多层住宅接受度更高,濉溪房地产市场住宅大部分仍为多层住宅,少部分规划有九到十三层电梯洋房(将要动工建设的九点阳光);带电梯住宅是濉溪现有市场的空白,由于濉溪消费水平有限,这部分定位为高档产品的项目将会存在较大的市场抗性。
濉溪竞争个案调研
项目名称:九点阳光
项目地址:濉溪县闸河路北(我盘正对面) 开发商:山东联众利华建设集团 物业形态:多层住宅、小高层及高层
项目概况:该项目位于闸河路路和龙脊山路交叉口,规划建设共36栋住宅(其中包括多层、小高层及高层[2栋])和一批商铺。前期住宅主要推出的有80-100平米的户型以及10套左右的复式结构户型(约在160平米左右)。整体为期房,一梯两户。
户型概况:前期1-16栋以80-100平米的两房为主力户型。 销售概况:通过调查,九点阳光与我盘无论从建筑风格上、