文档介绍：怀化友盛电联房地产开发有限公司
——项目高层全程策划定位报告——

湖南导航郅业房地产运营有限公司
二零零八年十一月
财富到一定时间,只有建筑才能体现他的成就!
而在怀化,唯一的衡量标准是——紫园。
问道大境登峰造极
紫园三期
——天鹅堡——

Marketing洞察
——————市场分析/项目分析/客户分析
市场分析
1、怀化市场简析
开发与成交情况:怀化房地产投资、施工面积连年大幅度增长,投资者看好怀化房地产市场前景,市场供应量逐年增加,怀化房地产市场总体发展正常、理性。
房地产开发水平:从碧桂园等国内知名开发商怀化圈地来看,产品开发水平与一线二线地区还是有一定的差距,但差距日益缩小。
市场消费趋势:目前消费者对高层建筑的接受度越来越高,并乐于接受设计新颖、时尚的户型。
区域竞争形势:城市发展规划改变了怀化过于集中在中心区狭小空间的城市格局,为包括河西区在内的各新城区的发展提供了强劲的驱动力,河西新区已成为怀化房地产新投资热点。
小结:怀化市房地产市场供需两旺,价格持续攀升,整体市场正在以较快的速度向前发展。河西区等经济开发区由于城市发展规划的推动,逐渐成为房地产开发和投资的新热点,受大市场环境影响略有滞缓,但硬性需求依然旺盛。
2、河西区市场简析
区域房地产市场起步较晚,目前整体项目开发水平相对较低,存在较大提升空间;
近年以来不少开发商开始进驻河西区,未来市场供应量大,竞争对手强,竞争压力很大;
本地开发商开发的电梯房产品大多已经被本地中高端客户所消化,但区域硬性需求依然较大,中高端客户的需求不能得到有效满足;
购房群体的构成:主要由区域内公务员、企事业单位职员、高校教师、医生及高新区的企业中层以上管理人员,少部分为从事服务行业及经商的原住民。
小结:河西区房地产市场虽然起步相对较晚,但在市政的推动下,在近几年来发展成怀化市房地产投资的火热区域,一批省内开发商也纷纷抢滩进驻;而在物流中心及高档生态住宅区规划的基础上,加上市政府强力支持,区域内逐渐形成了一批拥有一定购买力的中高端客户。
3、河西区板块房地产市场简析
河西区区板块是怀化市省级经济开发区,区位优势明显,发展潜力大;
紫园别墅、滨江花园、滨江新外滩等项目纷纷入市,竞争层次在提高,竞争压力逐渐增大;
受省级经济开发区的影响,各大型企业的进驻,区域聚集了众多的中高端人群,消费能力并不比老城区群体差,对居住品质有较高要求;
板块内居住楼盘不多,基本为近年开发产品,但销售业绩较好,开发形势较好,受到市场关注,中高端产品比较受欢迎。
小结:地段及市政配套是该区域楼盘的最强竞争优势,随着市府号召力的影响,聚集到本板块的中高端人群将越来越多,对中高端产品的需求也越来越大,居住要求也会随之提高。市场竞争的层次也在不断提高。
4、区域内楼盘概况简析
区域内项目产品类型呈立体化方向发展,以大中型户型面积单位为主;
受大环境影响,近期区域内楼盘销售不佳;
区域内多数竞争楼盘都开始专注于产品设计,对居住理念的推广与社区园林的包装(本项目除外)相对疏于注重;
离本案最近滨江新外滩、雍景豪庭以及湖天开发区天龙御园、华夏湖天等小高层住宅,是本案三期最强劲的竞争对手。
小结:区域内-多数项目产品供应以中高端为主;而天龙御园等个别产品设计较好的项目提出“天龙八不”等实质型居住概念是本项目三期值得借鉴的。
【市场思考启示】:从整体市场到区域市场进行纵向观察来看,整体市场发展稳定健康,逐渐向外围区域扩大,朝产品创新方面发展,概念地产较多,但缺乏社区形象与品牌的真正塑造。板块内中高端人群较多且具较高消费能力,对居住品质的要求较高却未得到充分满足,因此本案开发既要合理控制总价,又要提高居住品质。
项目分析
1、产品SWOT
优势———————————————————————————————————————————————————————
【规模优势】——,在怀化目前所开发的楼盘规模为最大。
【地理优势】——位于怀化市河西新开发区,一脉两山,朱雀、玄武与龙脉相承,800里舞水只此一弯,呈山水臣服之风水;
【生态优势】——1000亩有余的黄家山生态公园坐拥怀化城市之肺;800里舞水唯一回环水景怡人;
【配套优势】——处于怀化城市河西新区的绝佳地段,距舞水二桥仅二百米,开车至怀化中心市场、人民南路只需十分钟,省立中学、市立医院、小学、临江风情商业街更是近在咫尺;
【规划优势】——名家设计,在山地建筑空间处理上,完美展示地中海欧式建筑的唯美气质;在花园方面勾勒出意大利式优雅形态;顺应地势起伏,建筑与山体相融;
【建筑优势】——新古典主义建筑,体量宏伟,正立面豪华而平衡;全现