文档介绍：房地产经营与管理第5章房地产开发资金的筹集?第一节房地产开发资金筹集概述?第二节房地产开发资金筹集方式▲?第三节金融机构对项目贷款的审查?第四节房地产开发项目资金筹集规划▲; ; ,房地产开发项目资金使用的特性,资金筹集的基本原则,?。?。?。?,列举房地产开发资金的筹集方式。??。??。?。房地产经营与管理第一节概述?房地产投资?经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的,预先垫付一定数量的货币或实物,直接或间接参与房地产开发与经营活动的经济行为。房地产经营与管理第一节概述?房地产投资?⑴房地产直接投资?1)房地产开发投资(土地开发、商品房建设)?2)房地产置业投资(物业)?家庭购房自住?投资者购房出租(住宅、公寓、写字楼、厂房等)?投资者购房储备,待价而沽?投资者购房用于自己的工商业(固定资产)运营房地产经营与管理第一节概述?房地产投资?⑵房地产间接投资?1)购买房地产企业的股票、债券?2)购买房地产投资信托基金(REITs)?3)购买房地产抵押贷款支持债券房地产开发商商业银行SPV特设中介投资者(个人、企业)抵押权贷款债权交易价债券交易价房地产经营与管理第一节概述房地产开发投资风险?⑴通货膨胀(购买力)风险?投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。?⑵市场供求风险?投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险(93北海房地产泡沫)。房地产经营与管理市场供求风险案例?1992年夏,北海市政府到深圳招商。市长帅立国向万科推荐一块40平方公里的土地,地价象征性收一些。?王石赴北海,现场调查,在北海建委会议室里,专家分析:深圳目前共开发70平方公里土地,“三通一平”用去近200个亿。北海这40平方公里的荒地滩涂开发,至少60亿~80亿,如果算上地面上的投资(厂房、公建、发电厂、水厂),少说还要80亿,加起来就是140~160亿。问题不在投入,更重要的是产出和消费。北海目前的人口不到15万,一年的产值不足10个亿,如何支撑这么大规模的基本建设?房地产经营与管理第一节概述房地产开发投资风险?⑶变现风险?急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。?⑷利率风险(加息)?增加财务费用?影响房地产市场需求房地产经营与管理第一节概述房地产开发投资风险?⑸政策风险(紧缩型)?土地供给政策(如增加保障性住房用地)?税费政策(2007年初开征土地增值税)?⑹经营性风险?⑺政治风险?⑻自然风险