文档介绍：第一阶段初步考察
与项目方初步接洽,对项目进行初步考察,掌握基本情况和信息,对项目的可操作性做出初步结论。具体工作:
一、对项目方提供基本材料包括项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划、发展商、投资商背景实力、项目的发展意向等初步进行了解,确定初步印象;
二、根据项目的状况、开发进度,初步拟定考察内容、范围;
三、根据项目的具体情况和拟定的考察计划,立即成立专案项目组赴实地进行初期市场调研;
四、分析项目本身是否具有可操作性。
初步调查是确定项目发展方向的前期定位问题和研究范围,作为未来正式调查基础。重点针对项目所在的城市功能定位、城市特色、人口数量、经济发展、城市旅游业、历史、现状、土地资源、开发商、管理方的情况以及对区域房地产市场的初步了解。
五、提出项目操作的总体思路。
第二阶段签署工作协议
确定项目操作的总体思路后,则与项目方洽谈合作事宜,签定《项目顾问服务合同》或《销售代理合同》,明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务,付费标准与付款方式等。
第三阶段实地调研
根据初步考察的结果,制定详细的正式市场调查计划,组成市调小组和策划专家组。市调小组开赴项目所在地做正式市场调查。主要工作内容:
一、市场环境调查分析
城市规划、城市经济特点、旅游特色、城市人口、旅游季节、年均旅游人口数量、城市消费水平、政治法律环境、房地产、酒店业和旅游业的详细考察;
二、区域条件调查分析
项目所在地段土地资源、旅游资源的独特优势与劣势;
三、同类产品竞争势态调查分析
市场、需求状况,价格现状和趋势、产品类型及市场缺位与空挡、竞争对手的情况及销售渠道的调查;
四、项目情况调查分析
土地资源优劣情况、地块地形、地貌状态、工程进度、资金投放计划与进度、建筑建设规划与实施现状;
五、项目定位
根据深入的市场研究分析后,明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等,为项目开发提供切实可行的依据。
六、营销策划
蓄水造势、开盘引暴市场等的具体操作手法、广告媒体的投放时机、广告特色与效果把控、市场营销方式的采用情况、营销渠道的选择、控制与调整情况、项目及企业品牌的发展战略等;
七、人员培训
为发展商的营销人员进行全方位的专业培训;
八、销售执行
全程监控项目销售的执行情况,并适时作出相应的策略调整;
第四阶段由专家对项目建设规划设计提出指导性建议
对项目的整体发展战略、开发内容、开发模式、锁定的目标消费群、市场形象、项目主题、项目规划、园林规划、户型结构与面积、项目的市场价格、室内布局、装修标准、设备设施、服务功能、物业管理等各个方面提出具体意见。
第五阶段撰写各类报告
根据不同客户的需求,提供不同的战略报告,必须提供的核心报告为市场调查报告和项目定位报告。对市场调查所得的原始的和次级资料、信息、数据进行整理,出具市场调查报告,并据此撰写项目定位报告(含项目设计指导思想、产品组合设计和运营模式)等。将方案报告提交给项目方进行讨论,并根据其意见进行修改。
第六阶段召开方案论证会召开合作双方负责人及有关专家的论证会,对提交的方案报告进行研讨、论证与审核。由策划组人员根据讨论结果对方案做