文档介绍：开封项目产品规划建议一、项目整体规划思想根据我方首次向贵公司提交的《开封项目高价位的市场依据分析》中的观点,本项目在规划上需要遵循“大组团、小组团”相结合的总体规划思想,即本项目划分4个小组团,每个小组团针对不同的市场细分,规划设计不同的创新产品,做到无可复制,即通过“多产品形态,少批量供应”的策略,以时尚、快销的营销思路,使每个细分产品达到供不应求,在激烈的竞争下实现高价、快速销售。每个组团的产品设计,需要与市场竞争对手形成鲜明差异,即避开市场主流产品设计风格,最大化减少同类产品存在的市场分流。二、本项目规划建议规划建议(1)规划建议(2)以上图示仅作为组团划分框架示意,具体楼体安排、楼间距、景观、车道等应以设计院出具的图纸为准。规划建议(1)与规划建议(2)不同之处在:规划建议(2)中的花园洋房组团缩小,留出空间增加瞰湖楼王组团的规模。1、组团划分:东北角组团:安置房组团(24-28F),2梯4户西部、北部沿线组团:高级公寓组团(24-28F),其中西部沿线为1梯3户,北部沿线为1梯多户中心景观组团:瞰湖楼王(18-22F),1梯2户南部组团:花园洋房组团(8F),1梯2户组团划分特点:天际线呈现北高南低走势,富有梯度性变化;同时增强组团之间产品的差异性。2、户型设计特色:户型设计突出入户花园、超大阳台、阳光花房的经典组合,或入户花园、大露台的经典组合,与市场主流产品形成鲜明对比。3、特色配套:利用本小区的地温优势,建造半地下子母温泉馆,一方面提高社区档次,另一方面可面向市场作为营业收入。4、本规划建议和贵方前期规划不同点的解释※贵方前期规划方案中,1梯4户的户型大约占总套数的70%,并且缺乏多个组团配合,产品缺乏多个层次的配置,产品较单一,对后期销售不利;同时项目总体规划单调,缺乏鲜明特色,造成楼盘档次提升受限;※我方此次方案中,面向市场的三个组团之间的产品规划形成较大差异,是“多产品形态,少批量供应”思想的实施,最大化减少单个产品层面的市场压力;※在整体规划中,以高层、中高层、多层的不同建筑形态组合,丰富了项目的产品形态,增加小区的居住情趣,同时对塑造高档次物业起到有利作用;※由于产品改变了以1梯4户的产品结构,南北楼间距将拉大,因此预留出低层花园洋房的组团空间;※项目北面是河大校园,生源在数万人,利用这一资源优势,应规划一定量的小户型,直接面对年轻购房群体和投资者。底层可规划超市、精品街、饮食街等;※,最大化优化建筑品质,增加单位面积售价,大幅度提高项目开发收益率。三、除去安置房组团外,其它3个小组团产品设计建议如下:1、西部、北部沿线组团:高级公寓组团※西部沿线:层高25-28F,1梯3户,户型面积80-90平米之间,2室2厅1卫为主力户型。其中右下图带空中花园,可以实现90平米2房变3房的实用性转变。此房源主要面向众多的白领阶层。※北部沿线:层高25-28F,为1梯多户,户型面积40-65平米之间,1室1厅1卫和2室1厅1卫为主力户型。2、中心景观组团:瞰湖楼王层高16-18F,1梯2户,面积130-140平米之间,4室2厅2卫为主力户型,以入户花园、阳光房、超级大阳台为经典组合。外立面建议如下图