文档介绍：房地产全程营销策划提纲第一部分市场调研一、 项目用地周边坏境分析1、 项tJ土地性质调查・地理位置・地质地貌状况・土地面枳及红线图•七通一平现状2、 项tJ用地周边环境调查・地块周边的建筑物・绿化景观・自然景观・历史人文景观・环境污染状况3、 地块交通条件调查•地块周边的市政网及其它公共交通现状、远景规划•项目对外水、陆、空交通状况・地块周边市政道路进入项日地块的直入交通网现状4、 周边市政配套设丿施调査・购物场所・文化教育・医疗卫牛・金融服务・邮政服务•娱乐、餐饮、运动・生活服务・游乐休憩设施・周边对能存在的对项目不利的干扰因素・历史人文区位影响二、 区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行・国内生产总值a第一产业数量b第二产业数量c第三产业数量d房地产所占比例及数量・中国厉地产开发业景气指数・国家宏观金融政策a货币政策b利率c房地产按揭政策・固定资产投资总额a全国及项Id所在地b其中房地产开发比重•社会消费品零售总额・商品零售价格指数a居民消费价格指数b商品住宅价格指数・中国城市房地产协作网络信息资源利用2、 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规・项目所在地居民住宅形态及比重•政府对各类住宅的开发和流通方而的政策法规•政府关于商品住宅在金融、市政规划等方而的政策法规・短中期政府在项11所在地及项11地块周边的市政规划3、 项目所在地房地产市场总体供求现状4、 项目所在地商品住宅市场板块的划分及差异5、 项口所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发展6、 商吊住宅客户构成及购买实态分析经济・各种档次商品住宅客户分析・商品住宅客户购买行为分析三、 土地SWOT分析1、 项目地块的优势2、 项目地块的劣势3、 项目地块的机会点4、 项目地块的威胁及因难点四、 项日市场定位1、 类比竞争楼盘调研・类比竞争楼盘基本资料・项目户型结构详析•项口规划设计及销售资料・综合评判2、 项目定位•市场定位a区域定位b主力客户群定位•功能定位•建筑风格定位五、 项目价值分析1、商需住宅项1=1价值分析的基本方法和概念・商吊住宅价值分析法:类比可实现价值分析法a选择可类比项忖b确定该类楼盘价值实现的各耍素及其在价值实现中的比重C分析可类比项tJ价值实现的各要素之特征d对比并量化本项H同各类比项日诸价值实现要索的对比值e根据价值要素对比值判断本项IT可实现的均价•类比町实现价值决定因素a类比土地价值:地段资源差异※项日周边环境的差异,包括周边自然和绿化景观的差异教育、人文景观的差异各种污染程度的差异※周边市政配套便利性的差界b项目可提升价值判断探建筑风格利立而的设计、材质探单体户型设计探建筑空间布局和环艺设计※小区配套和物业管理探形象包装和营销策划探发展商品牌和实力c价值实现的经济因素探经济因素探政策因素2、项hl可实现价值分析•类比楼盘分析与评价•项H价值类比分析a价值提升和实惠耍素对比分析b项目类比价值计算六、项1=1定价的模拟1、 均价的确定的主要方法a类比价值算术平均法b有效需求成本加价法探分析有效市场价格范围探确保合理利润率,追加有效需求成木价格c运用以上两种方法综合分析确定均价2、 项目中具体单位的定价模拟•商品住宅定价法:差异性价格系数定价法a根据日照须光系数(B系数)确定不同自然朝向单位的均价Pb,WPb=PaX(1±B),其屮Pa为基础均价b然后根据景观朝向系数(D系数)确定不同景观朝向单位的均价Pb,即Pd=PaX(1±D)c当存在复式单位或者遗憾型单位时,应在Pd的基础上根据户型系数(S系数)确定不同户型单位的均价Ps=Pdx(l±s)d在Ps的基础上,根据楼层系数(F系数)确定不同楼层的价格Pn,即Pn=PsX(1±F)=PaX(1±B)X(1±D)X(1±s)X(l±F)e考虑到其他随机因素的存在(如单位附近有机房干扰等),在具体单位价格的制定时,还应根据具体单位的随机系数(U系数)确定最终的定价Pu,即Pu=PnXU其屮U为不确定值,根据具体单位的具体情况随机确定。•各种差异性价格系数的确定:a确定基础均价Pa,通常取中间楼层价格作为均价b确定B系数。基中东、南朝向单位采用1+B;西、北朝向采用1-BcD系数根据不同单位景观视野实现程度确定dS系数通常为5%-15%,只适用于复式单位和遗憾单位的定价。其中复式单位取正值,遗憾单位取负值e确定F系数。其中均价层以上单位采用1+F,均价层以下单位采用1・FfU系数根据不同单位的具体情况确定。常见的随机因素包括设备历的干扰、楼道电梯及人行的干扰等・具体单位定价模拟以其中一个最具代表性的单位进行定价模拟,作为其他单位定价过程的参考七、 项目投入产出分析1、 项1=1经济技术指标模拟•项目总体经济技术指标・首期经济技术指标2、 项目首期成本模拟・成木模拟表及其说明3、 项1=1