文档介绍：园区地产运营管理浅析【摘要】:作为一种独特的商业运营模式,产业地产逐渐成为近几年一种新兴的地产形式,其涵盖了工业园区、仓储物流、厂房、房地产等多种业态,有着“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”等显著特性。进入2010年以来,新开发立项的工业园区,开始以产业为主导,充分响应国家政策,积极配合个地方政府进行产业转型和升级。而在此过程中,如何对其运营进行管理,使其能够更好的发挥带动区域经济发展的功能,为企业提供优化的增值服务,为投资者赢得长期稳定回报,则成为了房地产业界乃至政府需要逐步研究探索的问题。于此,本文将从园区地产的运营模式入手,比较传统和新型的园区运营模式,同时对接金融层面相关的融资经验,借鉴国内及国外不同的运营做法,为园区地产投资运营的融资渠道提出参考建议.【关键词】:园区地产运营管理融资一、园区运营模式概述园区的运营,是指园区经营过程中的计划、组织、实施和控制活动,是与园区发展相关的各项管理工作的总称。运营管理,不仅仅是简单的园区招商引资及物业管理,其深层次还包括对园区主要运营系统进行设计、运行、评价和改进,。总体来看,园区地产的运营主要包括三种模式,即管理模式、运营模式和盈利模式。管理模式产业园区可以分为政府主导和企业投资开发两种类型。政府主导型园区建设由专门成立的园区管理委员会来管理,主要通过成立园区有限公司来负责园区的招商和运营工作。园区管理委员会通常具有行政色彩,负责处理园区的日常管理工作。此类园区大多采用“政府为主导、企业为主体”的管理体制和运行机制,发挥行业协会的作用,依托重点企业以园区产业联盟的形式推进园区的发展。而后者企业投资开发型园区独立建园的较少,主要以“园中园”的形式存在,此类园区最突出的特点是“政”、“园”分开,市场化程度高、运营机制灵活。运营模式该种模式也可称为资本运营模式。具体可以分为两种,一是园区管理公司与政府的资本合作,二是园区管理公司与风险投资资本的合作。对于前者,最常见的合作模式是设立中小型企业发展基金。园区联合园区所在政府、风险投资、金融机构等为园区设立中小型企业发展基金。该种模式将政府诉求和民间企业资本相结合,很好的体现了园区地产商对于资本的运用。具体运用方式主要采用以下几种方式:一是信用担保基金,基金的功能是向中小企业提供信用担保,在此基础上组建和完善中小企业信用担保体系。二是发展基金,重点支持中小企业技术创新和风险经营等。三是风险投资基金,可由财政投入一定的种子资金,吸引一些金融机构共同发起设立,采取公募形式向个人和机构投资者募集。四是产业投资基金,又称创业投资基金,以长期股权投资方式投资于某一产业,特别是尚处于创业阶段的新兴企业,以追求长期效益为目标的一种投资基金。对于后者,则主要是在建设园区的同时,通过成立风险投资公司的方式对园区进行前期建设或后期运营,这种园区与风投资本的结合并不是严格意义上的市场行为,往往为了帮助风险投资公司的实际所有人——政府,实现其政府意志。盈利模式园区的所有者和运营商通过对园区的运营管理,最终目的即为获取盈利。由于产业地产的开发模式各异,其盈利模式也有所不同,具体而言分为以下三种:1)土地溢价增值获利模式,即投资开发商在完成项目基础设施建设后,进行项目主题包装与概念推广,实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发。该种