文档介绍：成都东方美城营销策划要略报告(页)————————————————————————————————作者:————————————————————————————————日期: 东方美宸营销策划案序言首先祝贺美宸公司成功拍得该宗土地。无疑,在西河做如此规模的房地产开发是第一个吃螃蟹的行为,敢于吃是源于勇于“吃”,勇于“吃”是源于洞悉“吃”的方法和结果。我们接到本次策划任务,为将成为开拓片区市场的参与者而激动,将本项目的市场前景而兴奋,公司上下充满激情投入本次策划,希望对项目有所帮助。从整个成都地产板块的发展规律,以及成都是政府向东向南发展的规划来看,本宗地所在区域近千亩的土地开发量,之于成都,相当于96年的双楠、2000年的龙泉,2004年的十陵、洪河。西河是成都向东发展的必经之路。本项目在这个阶段,不管是从时间上,还是从规模上,必然成为整个西河片区的领头雁,是东部房产市场的发展和延续,将会对西河片区的发展起到关键影响,这也是我们项目承担的历史责任。市场调研报告宏观市场走势分析2006年成都楼市简析激情燃烧,平稳过渡2004、05年是发展势头最猛的时期,成都(市区)%。受新政影响,06年从4月到8月购房者一度出现持币待购现象;但这种情况在9月份开始出现改观,市场再次回暖,商品房市场放量与购买量基本达到平衡;从10月到12月,市场信心彻底得到了恢复,商品房再度销购旺盛。概而言之,在房产新政实施以后,成都房地产市场并没有出现市场曾经担心的大起大落,而是平稳过渡。商品房供给大幅增加,供需总量趋于平衡据最新统计,2005年全市(含郊区(市)县,下同),%。,%;,%,基本持平,在供销总量上商品住宅市场逐渐趋向平衡状态,从而实现了买卖市场的更加和谐合理。中小户型住宅供求结构趋于合理2003-2005年中小户型住宅供销比重一览表事项年份144㎡以下144㎡%%%%%%%%%%%%以上数据由成都市房地产交易中心提供房价波动幅度开始变小,价格稳步增长据最新统计,2006年成都城区(商品房交易均价4273元/平方米,%;综合各种情况可以看出,2006年的成都楼市明显呈现出商品房供应大幅增加、从而使得供求矛盾明显缓解,市场供求关系明显缓和,销售稳步上升、市场稳定性逐渐提高、价格波动幅度变小等诸多特点。2006年成都房地产市场仍然保持着健康、稳定的发展态势。成都市郊县楼市总体特点和发展趋势成都郊县楼市经过近年来的快速发展,总体呈现出以下几大特点和发展趋势:郊县楼市已经进入“大盘后时代”,规模开发是主流面对日益成熟的消费市场,成都市郊县房产已经告别了过去单纯销售房产建筑本身的范畴,取而代之的是更加完善的整体配套和文化氛围的营造。“大盘”不仅是开发体量上的体现,而是楼盘总体品质提升的结果。“大盘”也不再仅仅出现在市区中,郊县由于其土地资源的广阔性和拆迁成本的低廉性更有“大盘”滋生的有利土壤。郊区逐渐成为住宅的第一居所由于成都市周边交通条件的不断改善,“日常居住在郊区”已不再是天方夜谭,尤其对有车族而言,更是一种时尚。而对于欲远离城市的喧嚣、享受郊区的宁静的养老一族,居住在郊区也成为了他们的理想生活模式。多层依然为郊区房产宠儿除高档别墅住宅之外,郊县楼市普通住宅处于多层楼盘一统天下的格局。特别是成都市区内不再报批多层,郊区多层楼盘的价格也相应不断提升。高层电梯逐渐成为主流