文档介绍：崇义·城中佳苑项目营销推广方案(纲要)第一部分:项目背景分析开发目标:以稳健的开发策略实现利润最大化,快速消化,建立市场口碑。一、 目标下的问题:1、 作为小规模项目,我们如何快速树立项目形象,建立市场影响力?2、 宏观调控背景下,如何实现项目的平稳消化,做到经济效益与社会效益平衡?3、 本案的商业是关键,如何准确定位、提升项目的商业价值?二、 项目开发背景1、 政策背景(1)、银根紧缩,信贷从紧从严,严控二套以上房贷;(2)、部分城市限购,抑制不合理需求;限购令有向二三线城市扩大的趋势。(3)、调整市场结构、加大保障房建设力度。2、市场背景(1)、土地供给稳步增长,价格大幅上涨。去年出让商住用地约为 45 亩,均价约为 290 万/亩。相比上年同期供应量增加近 1 倍,成交均价上涨 38%.(2)、市场需求旺盛,供给略显不足。目前在售楼盘少,销售状况较好。(3)、潜在供应加大,供需矛盾将有所缓和。(4)、房价快速上涨,消化速度有所放缓。目前市场价格在 3800~4500 元/平米,多层均价约为 3950 元/平米,小高层均价约为 4300 元/平米,房价的快速上涨加上信贷紧缩,目前消化速度有所放缓。小结:目前市场面临国家宏观调控和通胀的双重背景,信贷政策紧缩,市场将趋于理性和规范,总体上看调控政策对崇义市场影响有限,目前崇义县城房地产市场发展平稳,市场呈现出供需两旺的态势,短期内由于受政策及房价快速上涨的影响,消化速度有所减缓,但从中长期看,由于区位条件的改善和城市品味的提升,崇义房地产市场仍然有着良好的发展机遇。第二部分:项目市场定位分析(一)项目 SWOT 分析项目优势:1、 地段优越:位于县城传统的中心地段,区位优越;2、 人文环境优越:项目紧临章源休闲广场、崇义中学,学区环境优良。3、 配套齐全:周边生活设施齐全,购物、学校、医院、银行、菜场、酒店宾馆等近在 5 分钟生活圈。4、 出行方便,与东大街、解放路相接,交通便利。5、 人性化户型设计,结构合理,面积紧凑实用,南北通透,采光好。6、 开发商优势,政府背景,实力保证。项目劣势:1、 规模小、无小区管理2、 车行道路较小,停车位不足。3、 商业氛围缺失,与周边商业街脱节。项目机会点:1、 县城新一轮城市总体规划确定“南伸北扩、东进西控”的规划布局,“一个中心、四大片区”建设方向,城市化进程加快将有力促进房地产市场的发展。2、 近几年经济快速发展,矿产、林业资源丰富,属于典型的资源型城市,收入结构呈现明显的沙漏型特征,即中高收入阶层占有较大的比重,暴发户较多,购买力较强。3、 赣崇高速已开工建设,将极大地拉近与中心城区的距离,县城将纳入“赣州半小时经济圈”,区位优势进一步显现。项目威胁点:1、 信贷政策紧缩,加息等因素将影响销售速度。2、 项目东边公侧将对项目造成一定的影响,尤其是对商业的影响会更明显。综合以上的 SWOT 分析,本着突出优势,转变减弱劣势,利用机会,规避威胁的原则营销分析及策略如下:1 突出“S”(优势):在营销策划及执行中,将利用各种宣传媒介如、DM 单、媒体广告等手段,充分展示其“S”部分,使接触本案的目标客户群全面了解,从而达到认同本项目之目的。2 转变、减弱“W”(劣势)3、引导“O”(机会)——结合“S”+“O”占据入市先机,充分利用本项目的各种优势和政策、市场