文档介绍：第 24 卷第 2 期经济数学 V ol24 N o 2
2 007 年 6 月 M A T H E M A T IC I E C O N O M IC S 20 0 7
调控房价的营业税征收效果模型分析
吕绪华’,刘京娟“
(,湖北武汉,430081
2 湖南税务高等专科学校,湖南长沙,410016)
摘要本文以房产税收政策为背景条件,建立了征收房地产交易营业税的效用模型,分析了在征收营业税
条件下,个人房产投资对房价上涨的最低期望值,以及营业税征政策对调控房价的作用.
关键词房地产,营业税,房价,效用模型
中图分类号「 文献标识码 A
1. 引言
2 006 年5 月29 日,九部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,就调
整住房供应结构、稳定住房价格,
年转手交易的,销售
时将按其取得的售房收人全额征收营业税;而个人购买住房超过5 年转手交易的,销售时按其
售房收人减去购买房屋价款后的差额征收营业税①.营业税抑制房价上涨的机理的:增加二手
房售房者的交易成本,减少投机收益,抑制房地产市场投机需求,从而降低房地产价格上涨速
度川.
本文以当前房产税收政策为背景条件,通过建立征收房地产交易营业税的效用模型及投
资损益平衡点分析,得出结论:虽然政策规定五年内转让房产需要支付营业税,但当前市场环
境使得房地产投资者对未来房价上涨,使其在未来五年内出售房产获得资产增值充满预期,因
此营业税的征收不会抑制炒房投机者的炒房热情,市场购房需求不会相应减少,征收营业税对
调控房价作用不大.
效用模型构建
模型所研究的是房地产投资者的投资策略,其购房的目的不是自己居住,而是为了等待时
机出售,,剩余
收稿日期二2006- 10 - 07
①《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》,国家税务总局,2006年5月31 日
万方数据
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:所购房屋再次出售时,在
房地产实际交易中需要支出两笔费用,:契
税(% ),印花税(% ),过户登记费(50 元),查档费(50 元),贴花费(5
元),中介费 2% 左右,共为 % (小费用忽略).转让成本包括:缴纳营业税 5% ,手续费
(3元/平方米),印花税万分之五,共计5% (小费用忽略) 投资者需要承担房价上涨和下跌的
风险,并假设投资者属于风险厌恶类型,即对其效用函数 u(劝有 U(x> 0,u'(x< 0,模型中
所用符号的含义:
A —某投资者所拥有的原始资产总值;
。—某投资者把资产投资到安全资产的资产量;
b —某投资者把资产投资到房地产的风险资产投资量;
: —投资者在当前期末卖出所投资的房地产时房价涨