步行街项目分析.doc

文档介绍：:..步行街项H分析南宁兴宁区步行街119-139号片区宜管公房改造项目分析目录一、 项目概况二、 项目背景与必要性分析三、 项冃建设方案四、 项冃实施计划为建设进度五、 经济效益分析六、 利润分配与股权七、 不确定性分析八、 问题和建议一、项目概况项目名称:南宁兴宁路119-139号片区宜管公房改造项目项II地理位置:项冃位于南宁市兴宁路与民生路步行街,东临兴宁路、南接民生路、北接新华路,如图项口建设内容:南宁兴宁路119-139号片区直管公房属于南宁市保存完整和具有岭南特色的“骑楼”楼群,但因年久风化,己属于危房行列,针对目询情况,本次项目改造对■兴宁路119-139号、民生路66号首层保留现状,进行加固修缮,二、三层位贯通的钢结构非住宅建筑。兴宁路北五里5--2号整栋拆除重建为钢筋混凝七框架结构建筑。建设完成后总建筑面积约4880平方米。项目建设单位:广西今纵横商业管理有限责任公司建设而积:项目总建筑面积为488()平方米。项目为多产权房屋,首层为其他私人产权,二、三层为政府直管公房。实际项目的承担下來的是二、三层物业。面积为3534平分米。其中,二三层商铺面积2697平方米。改造两栋房屋面积837平方米。投资估算:前期项目改造资金650万,后续引资资金960万。资金筹集:广西今纵横商业管理有限责任公司前期出资650万改造资金,引入广西晟鼎投资集团有限公司后,后续山广西晟鼎投资集团有限公司注资960万改造资金。二、项冃背景与必要性分析兴宁路是南宁最繁华热闹的商业街区,本改造项口位于南宁市最繁华的商业小心——朝阳商圈。朝阳商圈囊括了消费者群体所需要的饮食、购物、休闲等物资与精神的全部内涵。周边商厦林立,万达广场、新朝阳商业广场、南宁百货人楼、裕丰商厦、人民商厦、和平商场等大型商场位立其屮。交通便利,毗邻火车站。作为南宁的首要商业区,无论在商铺租金伟价、商业规模、客流量、成交金额、购物环境以及发展空间方血都具有极强的市场价值。本次改造的建筑多数属于南方极具特色的“骑楼”建筑群。基本上骑楼都是砖木结构,经过多年的使用和翻修。现存的骑楼房已经属于危房行列。步行街的骑楼虽然外表被翻新多次,但却是金玉其外败絮其中,基木上房屋的主体结构、内外装饰已经出现诸多不安全隐患。如:受力木梁、柱局部变形弯曲、虫蛀,楼板开裂,承重墙砖石大多风化破损,屋顶漏水,水电管线私接乱接现象严重。房屋质量已经非常差,已经被鉴定为危房,急需改造和重建。三、 项目建设方案项目出资人对木项目基木建设规划方案为1、 建设原则:由于本次改造项目中存在多远产权问题,H•兴宁路步行街首层商业价值巨大,拆除重建可能不大。因此计划对兴宁路119-139号、民生路66号首层保留现状,进行加固修缮,二层、三层为贯通的钢结构非住宅建筑。兴宁路北五里5・1、5-2号整栋拆除重建为钢筋混凝土框架结构建筑。建设完成后总建筑而积约4880平方米。2、 基木商业定位:因项目一层为已经出售商铺,经营着小商品、成衣、百货等商品。服务类经营项目奇缺,故本次项目改造将二层定位为服务类经营业态,如:婚纱摄影、发鳩、美容院、眼睛加工、电玩等。三层定位为餐饮类经营业态,如:西餐、饮品、小吃等。四、 项目实施计划与建设进度1、 建设