文档介绍：目录
德州市房地产市场分析
项目简介
项目优劣势分析
项目的定位
周边竞争楼盘的调查分析
项目建议
销售建议
楼盘推广建议
销售系统及销售流程
广告策略
人员推广策略
一、德州市房地产市场分析
1、德州市近两年房地产市场有了较快发展
随着德州市人们生活水平的提高和开发商开发观念的更新、市场的引导,人们对居住条件的要求也越来越高。现在80—120平方米的房子逐步成为主导户型。同时,室内空间的功能区分越来越细,书房、工作室、家务室、储藏室、健身房等专用空间逐步从共用空间中分离出来,而住宅设备和设施的配置水平越来越成为衡量住宅性能和舒适程度的主要标志。整体厨房、成套卫生洁具、燃汽和热水供应、智能化设备和高速宽带网接入等越来越多地进入寻常百姓家庭。除此之外,购房者还把购物环境、子女教育环境、休闲环境、邻里素质以及小区绿化景观等作为考虑的重要条件。
许多项目在设计上无论从楼体建筑还是室内、室外环境设计都融入许多舒适、人性化的理念,室内布局多种多样,平层、错层、跃层、挑高等丰富多彩。天马雅苑小区推出了港台深圳设计模式,大型飘窗、智能化管理等卖点。宝林新湖花园则推出小区建有5000平方米的大型中心广场:喷泉、花卉图案、标志性立体雕塑、柱廊等新颖超前的设计对消费者都有很大的诱惑力。
所以,开发商只有立足于消费者的需求,改善小区的居住环境,提高小区的居住档次,作好楼盘的前期和后期服务才能在市场中立于不败之地。
2、土地市场的规范,导致市场竞争的加剧
从今年开始,德州市提出了经营城市的理念,政府通过拍卖,高度垄断了土地一级市场,开发商遍地开花的现象一去不复返。据了解,德州市近几年的房价每年大约增长20%左右,目前德州市房子均价以从去年底的每平方米1100元左右上涨到1400元左右。据房地产公司负责人介绍,涨价的原因是一级土地拍卖限制了开发量,那么现存的有限的房子在现阶段居民消费热情不减的情况下,肯定会皇帝的女儿不愁嫁;二是土地拍卖大大增加了开发商的成本,原来开发商通过拆迁获得土地使用权的成本约为每亩40万元,实行土地拍卖后约每亩60万元,成本增加必然导致价格增长。那么在这样一个背景下,今后一个时期德州的房价仍将上涨。据统计,通过政府拍卖土地的面积一般都比较大,资金回收比较快,这样,一些规模大、势力雄厚的开发公司在竞争中有不可比拟的优势,找不到事做的小公司只有倒闭,另一个是通过联合或融资获得与大公司抗衡的资本,这样一来,德州市的房地产企业新一轮重组已不可避免。
3、高档商品房开发过度,与大众市场需求不符
开发商一窝蜂的开发高档住宅,一股脑地挤高档房这根独木桥,走入开发误区,主要原因有三个:一是在老百姓越来越注重企业品牌的情况下,一些开发商走入一个怪圈,片面的认为开发的小区越高档,标志着公司的实力越强,老百姓越认同;二是部分开发商认为高档小区的利润空间大,普通住宅利润空间小;三是老百姓追求更好的居住条件是个趋势,但现阶段消费者的购买力是有限的,房价上涨必然会受到购买力的约束。
按目前德州商品房每平方米1400元计算,一个三口之家欲购买90平方的一套新房就要花费13万元,按10年住房贷款、首付3万元计算,月需还款约1000元,而德州目前城市居民月均收入只有700元左右,这表明全家收入的近50%要用于还款,显然在房价高速增长下,即使有银行的支持,老百姓也只能望而却步。据调查,和平公寓销售火爆,就是因为其户型大部分在80
—90平方米,价格10多万的中档房产。从此也可以看出,德州市居民买房花钱的上限一般在10万元左右,超过了这个极限,很多人是无法负担的。
4、德州开发商在消费者心目中的信任度有待提高
据了解,去年德州商品房投诉量位列各类投诉第三位,并在今年呈现继续攀升的局面,开发商的面积花招、质量问题、虚假广告、合同欺诈、售后服务差等引起了消费者的强烈不满。现在消费者对购房价格已不是首先考虑的因素,而是更多地考虑开发商的信誉。比如,这个开发商原来开发的小区管理如何,质量如何,在老百姓中的口碑如何等等。这也表明老百姓的消费理念逐渐成熟,开发商只有“视企业的信誉如生命”才能在激烈的市场竞争面前站稳脚跟。树立品牌形象。
项目简介
天宝嘉园由德州市建设委员会下属的德州市房地产开发总公司投资开发的,位于德州市正在建设的景观大道——天衢路北侧。整个小区聘请著名设计师精心设计,呈现出欧洲建筑风格。小区占地面积64亩,总建筑面积7万余平方米,分为两期工程。现一期工程四栋多层已封顶。同时小区周围市政配套、基础设施一应俱全,南邻工商银行、石芦小学;北靠五环体育场,升值潜力大,发展前景看好。
项目优劣势分析
项目优势
地段优势
天宝小区位于正在大规模改造的德州景观大道“天衢中路”的北侧,南邻工商银行、石芦小学;北靠五环