文档介绍：宜兴拆迁技术规范————————————————————————————————作者:————————————————————————————————日期: 宜兴市建设局 宜兴市国土资源局 宜兴市物价局宜兴市财政局 宜建(2009)83号   关于印发《宜兴市城市房屋拆迁估价技术细则》的通知 各房地产评估机构及有关单位:   现将修订后的《宜兴市城市房屋拆迁估价技术细则》印发给你们。自发文之日起实施的拆迁项目评估,请遵照本技术细则执行。   附:《宜兴市城市房屋拆迁估价技术细则》(此页无正文)   宜兴市建设局             宜兴市国土资源局   宜兴市物价局             宜兴市财政局                  二○○九年十一月二十四日   主题词:城乡建设 房屋 拆迁 估价 通知抄报:市人民政府抄送:市各镇人民政府、街道办事处,环科园、经济开发区管委会,市政府法制办、市人民法院及市相关部门宜兴市建设局办公室          2009年11月24日印发  共印50份   宜兴市城市房屋拆迁估价技术细则 第一章 总则················3第二章 名词解释··············3一、市场比较法··············3二、收益法················4三、成本法················4四、样本房屋···············4五、基准价格···············4六、房屋基本重置价············4七、综合费用···············4第三章 评估技术路线···········5一、市场比较法··············5二、收益法················7三、成本法················9第四章 评估方法的应用··········11一、住宅房屋评估············11二、非住宅营业用房评估··········12三、非住宅非营业用房评估·········12四、工交仓储用房评估···········13五、土地面积大于建筑面积的土地使用权评估··13六、附属物价格评估············13第五章 拆迁估价报告············13一、估价结果报告·············14二、估价技术报告·············15三、报告有效期限·············15第六章 附 则···············15第七章 附 件···············16附件一 房屋实体因素修正系数·······16附件二 房屋区域因素修正系数·······21附件三 宜兴市房屋成新评定标准······23附件四 房屋用途分类···········24              第一章 总则   一、根据建设部、省、市有关城市房屋拆迁估价的规定,为维护拆迁当事人的合法权益,规范城市房屋拆迁估价技术行为,保障房屋拆迁的顺利进行、结合本市实际情况,制定本技术细则。   二、在本市城市规划区内国有土地,从事房屋拆迁补偿价格评估(以下简称拆迁估价)活动应遵守本技术细则。   三、本技术细则所指的城市房屋拆迁补偿价格为被拆迁房屋的房地产市场价格(不含室内装修装饰)不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响,也不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。   四、拆迁估价应根据被拆迁房屋的用途分别采用不同的评估方法进行。涉及土地评估内容的必须按《城镇土地估价规程》(GB/TI8508-2001)进行,其估价结果必须报市国土资源管理部门备案后方可应用。第二章 名词解释   一、市场比较法   市场比较法可分为可比案例直接比较法与基准价格比较修正法。      将估价对象与在估价时点近期有过交易的可比案例进行比较,对这些可比案例的已知价格作适当修正,直接得出估价对象的客观市场价格的方法。      将估价对象与样本房屋进行比较,对经按同一估价时点评估得出的样本房屋市场价格进行适当修正,间接得出估价对象的客观市场价格的方法。   二、收益法   预计估价对象未来的正常净收益,选有适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格的方法。   三、成本法   求取估价对象在估价时点的重置价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格的方法。   四、样本房屋   在拆迁范围内与多数被拆迁房屋相类似的房屋,各被拆迁房屋与此房屋仅存在实体因素的差异,被拆迁房屋的评估价格可通过对样本房屋的评估价格进行实体因素修正进行计算。   五、基准价格   基准价格为不同用途的样本房屋在估价时点的市场价格(不含其相应结构等级应具备标准以外的装饰及附属物价格)