文档介绍：项目开发流程一、 土地使用权的取得1. 取得方式1) 行政划拨2) 协议出让3) 招标拍卖(挂牌、投标两类):其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式4) 转让2. 流程示意(以拍卖为例3. 细节阐述1) 信息资料部分A. 招标文件、公告(政府对地块现状、用途、规划的说明);B. 现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度、四至环境、区域竞争楼盘资料;C. 前期研究报告包括:市场相关数据、动态和发展趋势预测,项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况,潜在目标客户调查分析;D. 参拍发展商的意向分析:资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等;序号项目备注1土地取得成本、2前期费用、、、3建筑期费用参考《价格信息》、开发成本明细表竞拍提交资料包括:法人营业执照(有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议);法人代表身份证件或法人代表授权委托书(深圳允许自然人参与竞拍);2) 前期可行性分析(机会可行性分析)一般采用假设开发法(又叫剩余法)确定竞拍的最高限价,依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件,发展商对市场收益进行预测,剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价;地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润总成本费用=开发成本(详见下表)+开发费用(详见下表)+税费(详见下表)、、、、 3% 3%4总建造成本、序号类别税(费)率计算基数1营业税5%成交价2城市维护建设税1%营业税3教育费附加3%%售价/租金5房产税*%房产原值 X 70%序号项目备注1管理费用建安费用的 3%2财务费用贷款年期利率计算3推广费用按售价/租金的 3%-5%计算开发费用明细表税费明细表6房屋租赁管理费*2%租金7企业所得税15%销售税后利润二、  立项筹备凭土地出让合同到规划局规划技术处申报,规划测绘队测绘后,取得建设项目规划红线图,进行放点确位,报项目名并注册。选定各类专业服务机构。(虚箭头表示可由甲方执行或甲方委托执行)⑴ 甲方进行招标,选定策划(销售代理)服务公司;⑵策划公司提交项目的可行性分析报告,以市场需求出发,协助完成项目规划设计的要点;⑶甲方依据可行性分析,下达设计委托招标书,并最终选定;⑷设计单位提交初案;⑸策划公司(综合甲方意见)提出具体书面修改意见;⑹设计单位依据修改意见,出正式的规划设计方案;⑺依据确定的策划(规划设计)方案,选择具体执行机构后实施;1. 市场调查分析1) 宏观环境分析预测A. 国家政治法律环境;B. 经济科技发展趋势;2) 中观环境(所在城市)分析预测:A. 城市建设与规划;B. 竞争企业及知名企业的发展状态;C. 市场供应与需求关系;D. 各类专业机构状况;3) 微环境分析预测A. 区域消费需求研判;B. 竞争对手调查;依据上述调查分析,对关键问题做出专项主题研究,提出初步可行性分析报告:开发方式、材料供应、设计方案、产品形态、施工进程、市场定位等初步构想(各类专业服务机构开始正式介入);2. 投资计划安排依据初步可行性分析和公司资源,经计算、评估分析后,确定最优方案,加入相应的资金流量分析和投资预算安排,得出最终可行性分析。3. 项目的开发模式最终确定开发模式:独立开发、合作开发、投资商介入等;可行性分析内容提纲(参考)1. 项目开发背景研判包括:宏观经济运行状况、区域社会、经济发展特征、产业政策环境、市场供求趋势等;2. 项目概况及基本数据包括:项目名称(项目名及推广名)、技术参数、规划要点、地理位置、四至状况、片区特点、项目性质特征(SWOT 分析)等;3. 目标市场分析包括:市场需求分析及预测、项目规划设计、发展主题及产品定位、目标客户确定与描述、销售价格预测、包装推广及销售计划制定等;4. 项目进程安排包括:项目开工、包装推广、预售、竣工、验收、入伙计划等;5. 项目成本估算按方案确定的开发次序、模式与规模,做出项目成本估算;6. 项目管理及财务评价管理部分包括:贷款成本、贷款偿还计划以及贷款与偿还平衡计算;财务平衡分析;项目规模及规划设计修改费用测算;财务评价部分:现金流量分析(依据项目进程安排估算)、净现值、内部收益率、动态投资回收期、财务敏感度;7. 经营管理风险预测及处理;8. 物业管理服务要求;三、 报建规划1. 提交可行性研究报告和立项申请,到计划发展委员会申请立项;2. 将总体规划方案报规划局规划管理处审批,通过后领取建设用地规划许可证(总体规划通过后如一次规划分批实施,将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。)3.