文档介绍：XX房产XX学院项目战略策划方案
目录与策划前言
第一章市场调查与分析
第二章项目调查与比较研究
第三章项目概况与特性研究
第四章项目名称设计
第五章项目总体定位策划
第六章项目主打广告与形象
第七章项目前景分析
第八章项目开发有关建议
根据策划机构负责人与xx房产董事长刘先生的交流,本策划方案作为项目开发前期的一个指导性策划报告,着重要解决是项目的个性、定位、名称、主打形象等项目的根本性问题,为以后的规划设计、开发操作、具体策划、市场营销、整合推广等奠定基础和指明方向。
由于项目是一个市中心的、横联长沙最知名的两条主干道并紧邻国防科大xx学院的大型综合性房地产项目,在10天左右的时间内要完成委托任务,因而调查研究和分析策划工作量较大。我们在全面掌握长沙宏观市场的基础上,主要对区域的现建(售)楼盘和即将推出的项目进行了调查研究,尤其是对本项目及周边相关因素进行了重点考察;并借鉴深圳、北京等发达城市的楼市经验。
在本策划方案中,我们提出了我们自己独特的、符合项目特性的理念和概念,对项目进行了初步的全新定位。提出项目20个特征,以及“EBD”概念、“中高收阶层完全消费”概念、“行街”概念,策划了两个重要的供参考的定位选择方案。为了把开发商的“xx”理念精神与本项目的特性结合起来,我们也在寻求最佳的途径,并在开发相关建议中明示。
第一章市场调查与分析
一、最新楼市形势报告
据2月初湖南省统计部门的数据说:“我省房地产开发投资持续高速增长,%,其中长沙市完成房地产开发投资110亿元,增长35. 9%, %”,“个人住房消费强劲,全省个人住房消费贷款增长速度明显高于开发贷款的增长速度。,%。
商品房均价为每平方米1413元,%(长沙市商品房均价为每平方米2468元。)分析认为,对经济增长的贡献突显,房地产开发投资增幅明显高于全社会固定资产投资增幅,,占GDP比重达到5%,。
报告还指出,
“5个州市投资增幅超过100%,这5个州市分别是郴州、怀化、湘西、株洲、娄底”。
另一方面,“商品房空置率势头上止,,%,空置面积增加主要是商业营业用房空置大幅度增长造成的。”
据最新统计资料表明,我省城镇有66%的居民对现有住房不满意。不满意集中反映在住房面积小,地理位置欠佳,环境、卫生、物业管理差等方面,30%的居民有购新房意向。
我们研究分析认为,目前湖南房地产市场在总体健康持续发展的同时,在个别区域和局部的市场,可能存在虚火现象。
二、购买力新动态:消费升级与中收阶层迅速崛起
经济界专家断言,住、行、旅游消费的迅速增长,意味着消费结构升级开始进入“剧变期”。据全国假日办统计,今年以休闲旅游方式度过春节的人,已经多达6329万人次,旅游消费总额290亿元,%。消费对GDP增长的贡献率将不断上升,经济增长变将由此转型。
在适当控制投资增长速度的同时,进一步扩大消费需求,实现投资和消费的均衡增长。这已经成为国家宏观经济发展调节的方向。
欧洲老牌投资银行——法国巴黎百富勤公司研究提出将中国的中产阶级定义为:——3万元、——10万元、受过高等教育,参与企业决策和管理,从事脑力劳动的专业技术人员及白领。%。按此标准测算,2002年中国的“中收阶层”家庭为5000万个,,家庭平均拥有31万元资产。而到2010年,以上数字则将翻番,即达到标准的家庭总数达1亿个,户均年收入为15万元,户均拥有资产达62万元。
这家机构的研究专家表示,随着中等收入阶层的崛起,中国消费率(消费占GDP的比率)将不断上升,从2002年的58%上升到2010年的65%,并于2020年达到71%,接近目前发达国家水平。他们还认为:1亿中收阶层家庭=潜力巨大的消费市场。
国家发改委发展规划司官员认为,消费结构升级只有与产业结构升级形成良性循环才能成为经济成长的结构性推动力。他认为今后数年我国消费结构升级与经济扩张将形成新的良性循环:城镇居民消费结构升级—带动房地产、汽车制造业等一批相关产业增长—提高经济活动的总量水平—促时农民进城和城市化—农民收入提高并在较低档次上形成消费需求—为现在加工产业、原材料工业和建筑业提供市场—国民经济进入扩张性的良性循环。
其实这样的良性循环从去年末以来已经越来越清晰地呈现出来。经济分析人士普遍认为,房地产、汽车、电子通讯和旅游4大行业将是消费升