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总体市场与环境
1 . 总体市场分析
宏观环境
有利因素<br稳增长,国民生产总值继续保持着良好的增长态势,%,。上半年,,%。
8月7日,南昌市政府出台《关于进一步促进房地产持续健康发展的补充通知》,从增加土地投放量、扩大购房贴息受惠范围、实行交易手续费减半等方面,做出了许多新规定。受政府出台利好政策等因素影响,南昌及周边地区楼市重新开始活跃,成交量大幅回升。
随经济的健康发展,高尚品质住宅主力消费群体范围日渐扩大。
市政交通逐步完善,住宅郊区化已被市场所接受。
不利因素
“国八条”政策的出台及其相关新闻媒体的不断报道,使得并不专业的消费者对未来的房价走势看不准,摸不透,绝大多数有购房需求但又不迫切的消费者,选择的是观望和持币待购,这在一定程度上弱化了楼盘的去化速度。
随着南昌市这几年房地产市场的快速发展及楼盘的不断增多,竞争日趋激烈,消费者的选择也越来越多,越来越理性。
近年南昌市房地产相关数据汇总表(2002-2004年度)
项目
年度
房地产投资额
(亿元)
住宅竣工面积
(万平方米)
住宅销售面积
(万平方米)
销售收入
(亿元)
2002年
35

2003年
56
250

2004年

三年内各种指标呈现持续加速态势——平均增长率:年销量40%,销售收入59%。
,,其中2004年销量最多。
。
2005年市场现状分析
1-2-1供应情况(1-8月份)
截至8月底房地产开发统计
主要指标
合计
上年同期
增幅
完成投资额(亿元)

%
住宅

%
商品房施工面积(万平方米)

-%
竣工面积(万平方米)

-%
依据数据显示,在经历一系列国家宏观调控政策的“洗礼”后南昌房地产前8个月,开发力度有所减缓,,%,%。
受调控政策的影响,截至8月底南昌房地产市场供应量与去年同期相比有所下降。
1-2-2 未来潜在供应情况
2005年全市计划供地4000-4500亩,南昌市区增加交通便利、配套设施完善的中低价位普通商品住房用地供应。对于类似别墅等高档住宅项目用地,将鼓励安排在南昌市周边区县。
8月7日,南昌市政府出台《关于进一步促进房地产持续健康发展的补充通知》,从增加土地投放量、扩大购房贴息受惠范围、实行交易手续费减半等方面,做出了许多新规定。受政府出台利好政策等因素影响,南昌楼市重新开始活跃,成交量大幅回升。间接拉动了市场的供应量的提升。
1-2-3 需求情况
8月份当月份相关数据统计(含四县)
主要指标
合计
上年同期
增幅
较上月增长
商品房交易面积

%
%
住宅

%
%
商品房交易金额

%
%
住宅

%
%
2005年1-8月份成交套数图示(市区)
今年3月份国家出台了一系列宏观调控政策。这些政策的出台,让全国的房地产市场都受到了一定影响。尤其是今年6月和7月,南昌市房地产市场消费者观望气氛浓厚,成交量大幅萎缩。据统计,6、7两个月市区商品住房的成交量仅为1052套和685套。
相关资料显示:多数城市房地产市场截至8月底仍处于观望期,未能走出低谷。而整个市场开始重新启动且商品房销售量环比增幅超过50%的仅有4个城市,、%、%、%。这表明南昌房地产市场复苏快速,排在全国前列。商品房交易量大幅回升。
1-2-4 需求总量预测
2005前三季度年南昌市经济发展,%,综合考虑国家宏观经济调控对全国房地产市场的影响,预测南昌市(含周边地区)城镇居民基本的住房需求为260—310万平方米。
按照南昌市城镇居民住房的年需求量按预计10%的递增比例,可预测2005年城镇居民住房的年需求量约为260