文档介绍：商业地产的产权销售与返租
产权销售是最近几年房地产业才开始兴起的一种销售方式,随着经济发展到一定程度,社会游资开始关注商铺的高额回报;或是一些小型开发商涉入该行业,其资金回收的要求紧迫,产权销售就应运而生了。
     产权销售一般是一次性付款或银行按揭。银行按揭中由于购买产权商铺的往往是投资人,与商户非同一群体,因此无论是素质还是资金均不同,产权人往往不经营,但也有部分自营户,一般比例不超过20%。
      对此,开发商往往采用返租的方式来处理这个矛盾,从该点可延伸出很多方式,归纳下来主要为4种方式。
     ◆虚拟产权铺位,真实回报返租。回报是真实的,依靠大商家的有效承租来支撑返点。
     ◆虚拟产权铺位,虚拟回报返租。在虚拟铺位的基础上,回报是虚拟的,回报主要是投资人自身的投资款,即俗话说的“羊毛出在羊身上”。
     ◆独立产权铺位,虚拟回报返租。市场内分划成独立经营商铺,把销售价格定高,通过高价格完成其8%或10%的返点。如王府井CEPA、巨库等。
      ◆独立产权铺位,真实回报返租。如“新疆二道桥大巴扎”等。
       产权销售返租,关键看是否要有真实的回报作为支撑。
       产权销售一般用一次性付款、分期付款或银行按揭的方式;尤其在以前银行银根松时,银行按揭方式采用的较多,一般为5成10年,也有6成10年的。按揭销售在操作方法上有总款返租和首付款返租这两种模式。直接返点,返点一般为8%,%或10%的,且一般设有担保公司进行返租担保。

      总款返租分两种方式。一种是将商铺虚拟分割,销售给小业主,每年承诺8%或10%的回报,然后将商铺再整体包租给大商家(如北京韩SHOW模式)。大商家的租金是偏低的,回报也是主要依靠商户的自由资金组成,这就是所谓的虚拟回报。总款有按年返的,也有一次性返还几年的。例如北京王府井某项目,其售价为9万元/m2,%个点,同时采用商场业态建立名品折扣店。
      另一种是为了解决商户的入市购买门槛而采用的返租方式,即首付款返租市场,将市场分割成小铺位给小业主,让小业主自主经营或包租,返8%或10%的回报(可从小业主首付款中扣除),从而降低了购买门槛。以 5m2摊位为例,若每平米的售价为2万元/m2,则总售价为10万元,其中10万元中的8%作为回报,统一返租3年或4年,即24%或32%的回报,(在首付款中扣除)以降低入市门槛。这种方式对市场开发而言,既能降低入市门槛,又能在培育期统一经营、规模管理。

      一般而言,住宅按揭成数付款普遍达总款的7成,甚至达到8成,而商铺按揭成数一般为总款的5成,最高也不过6成。这样,一个总值20万元的商铺,首付款需要10万元,相当于一套总价40万元住宅的首付款。
      如同小户型住宅拥有广泛的客户群一样,实施一次性返租可使商铺投资客的层面扩大,这样花几千元就可以买到一个商铺。对于2~4层商铺,则可分别采取一次性返租3~5年的策略,这种方法通过降低首期门槛,可一举打开高层商铺滞销难题。
      以一个总值达10万元的商铺为例,在实行一次性返租后商铺投资的供款情况见表5-2。从以上供款实例可以看出,一次性返租5年后,实付首期款仅为一成,即只需1万元就可以投资