文档介绍：三、项目价格定位
3-1、反推项目价格:类比分析定价法
为了科学地制定项目的整体售价,我们特定选择以下几个楼盘作为项目的比较标准,它们是吉宇大厦、绿苑花园、平泉小区比较性较强的三大楼盘,通过与这些楼盘的对比分析,逐个计算出项目的市场比较均价,然后综合测算项目的市场均价(折后)。
整个定价策略本着公正、科学、实际的原则进行制定,对本项目售价的制定具有很强的支撑能力。之所以选择以上3个楼盘进行比较,是因为相对项目而言,这3个楼盘存在极强的可比性。
1、所确定的可比楼盘分析
(1)、项目素质评判标准
按行业经验,我们将任何一个房地产项目的基本素质分为以下共8个类别,并依据每个类别的重要性给予评分,而这些类别相加的总分100分,而个体类别的满分依次为:景观:10分;位置:15分;环境:15分;交通:10分;规模:6分;附加配套:12分;个体产品:20分;购买群接受度:12分;
(2)、可比楼盘与项目的比较
项目名称本项目
类别得分
景观环境较佳
老虎公园、儿童公园8
位置项目紧邻人民大街,交通非常便利,属中高档住宅地块13
环境空气清新,污染少,影响视觉景观的不利因素较少,自然环境尚可12
交通交通非常便利,具体来说有:6路、306路、277路、9路、271支路、286路、283路等,车次频繁9
㎡;总建筑面积:5万平方米,规模较小3
附加
配套配套齐全10
产品假设产品很好,接受程度好。17
市场的
接受度假设购买群体对项目需求很大,市场接受度很高10
总分82
项目总分为82分,意味着除“规模”的客观条件外,其他可赋予价值的素质类别,还有较大可提升的空间。
而我们所确定的3个可比楼盘,分别比较如下:
A、吉宇大厦类比项目得分标准
项目名称吉宇大厦
类别中高档型得分
景观环境较佳, 北边有儿童公园,
位置紧邻解放大路,交通便利,属中档商住地块14
环境车流喧哗,有噪音污染,不优静,自然环境尚可13
交通交通便利,具体来说有:9路、2路、5路、11路、11支路、29路、31路、33路、202路、210路、211路等、车次频繁10
规模总建筑面积:3万平米3
附加
配套项目自身配套较齐全10
产品产品一般,较适合市场16
市场的
接受度购买群体对项目需求较大,市场接受度一般7
总分81
项目得分:81分参考系数:
起价:3850元/平米比较起价:3812元/平米
说明:参考系数的确定,是通过该项目的得分81分和本项目的得分82分的比例,计算出,比较均价是以类比楼盘已实现市场价值的均价和参考系数的乘积,以下同理。
B、绿苑花园
项目名称绿苑花园
类别中高档得分
景观无特色景观6
位置项目地处岳阳街路口,交通便利,属中档住宅地块11
环境空气清新,无污染,影响视觉景观的不利因素较少, 11
交通交通较便利,公交车贯穿市区及郊区,车次频繁8
规模较小2
附加
配套配套设施齐全10
产品产品一般15
市场的
接受度购买群体对项目需求较高,市场接受度较高11
总分74
项目得分:74分参考系数:
起价:4000元/㎡比较起价:3600元/㎡
C、平泉小区
项目名称平泉小区
类别中档型得分
景观环境较佳,紧邻动植物公园,有噪音污染 7
位置项目地处长春市南关区,交通较便利,属中档住宅地块12
环境空气一般,噪音污染较重,自然环境好。12
交通交通较便利,车次频繁7
规模较小2
附加
配套配套一般9
产品产品一般12
市场的
接受度购买群体对项目需求很小,市场接受度一般9
总分70
项目得分:82分参考系数: 起价:2600元/㎡比较均价:2210元/㎡
2、已实现价值的类比项目所综合测评的项目价格
项目
楼盘名称起价参考系数比较起价
吉宇大厦3850 3812
绿苑花园 4000 3600
平泉小区 2600 2210
市场比较均价(折后):(3812+3600+2218)/3=3207元/㎡
总结:以上结果表明,项目的市场起价应该为3200元/㎡。
3-2、以“需求”为核心,由项目素质所定位的项目价格
1、根据项目地段分析价格
(1)、项目位置(详见项目地块分析)
(2)、分析手段:类比土地价值分析
类比土地价值是指在正常的市场条件和规划水平下,某地块与周边同类档次项目地块相比,所具备的土地比较价值及其建筑物价值。在具体的数量计算中,要综合考虑正常地价、基本的平均建筑成本、同类项目价值实现情况等因素。
相对类比项目而言,项目与动植物紧邻,有较好的自然景观。
取和本项目最为相似的、已