文档介绍：第一章市场分析
一、区域概述
(一)区域背景:
受一线地铁和西部传统工业的带动,石景山区是京城十大边缘集团中发展最早、最成熟的居住区。但由于国家重工业大户的首钢建设于此,空气质量、饮用水质、周边环境的污染问题,长期阻碍了石景山区域房地产的发展。随着北京经济产业结构的调整,污染问题已经得到逐步改良,首钢迁移再次促进石景山区居住环境的改善。 
其实,石景山是京西自然环境较好的区域,离西山最近,又有永定河河道穿过,未来五年还将完成八个景点。在城区里发展绿色产业是石景山区的独有特色。地势的独特,以及多年的绿化积累,已基本上形成了把上风上水的石景山变成北京市“绿肺”的难得优势。
  2008年的奥运会同样给石景山带来了契机。三个奥运会场馆主会馆将座落于此,五棵松附近的大型奥运项目、阜石路上的首钢篮球馆、石景山体育场、位于老山的国家自行车摩托车训练基地等,都将给石景山的房产项目带来潜在的升值空间。这一点,从石景山体育场北长安家园的热销就可以看出,凡能够看到体育场朝向的房子,均被一抢而空。 
(二)区域配套:
在石景山区,大多房地产项目主要集中在八角、杨庄、苹果园一带。该地区拥有优越的运动休闲环境,首钢体育中心、石景山游乐园、古城公园、希望公园、雕塑公园、八大处公园、森林公园、香山公园
……汇集于此。教育环境也是非常不错的,有首钢幼儿园、石景山第三幼儿园、实验幼儿园、杨庄小学、苹果园中学、北京九中、实验中学、经原中学。购物场所有SAM会员店、华联商厦、小白羊超市、星座商厦等。对于购房者来说医疗环境好坏是十分重要的,它是人们生活健康的基本保障,区域中有首钢总医院、杨庄医院、石景山医院等。同时拥有完善的金融环境,工、建、农、商行齐全。
(三)区域交通:
同样交通状况也是衡量这个区域的置业前景的要素。石景山区除了复兴路、阜石路两条贯穿东西的大动脉以外,一线地铁更被无车族看好,加上已经开通的五环路,交通优势不逊于其他区域。2003年北京市政府加大了对交通的建设力度,五环路改为城市环路为石景山区特别是苹果园、杨庄、八角等一带的房地产开发注入一针强心剂。311、318、326、336、389、501、502、921等多条公交线途经这片区域
综述:
投产高科技芯片、减产钢铁”的首钢,有望使石景山区的居住环境大为改善,加上八大处高科技园区的新鲜出炉,五环路的使用等较多利好因素,被称为“京西明珠”的石景山已经成为西部地区地产的新热点―― 
二、市场调研
进行市场调研的主要目的是通过了解竞争对手的优劣势,寻找到市场的空缺,避开竞争对手,减少自身损耗,即所谓“避实击虚”。
区域调查及竞争对手的确定
根据本项目所处的位置及周遍项目的分布特征,确定影响它的相关区域及竞争对手有:
田村区域——尚城一期,兰德华庭
杨庄区域——西现代城,御景山二期,宏鑫家园
鲁谷区域——时代庐峰,京汉旭城
竞争项目产品分析
1、户型比例分析
表:2—1
区域
项目名称
平层
跃层
合计
一居
二居
三居
四居
田村
尚城
(一期)
91
126
255
17
455
比例
14%
28%
56%
∕
2%
兰德华庭
(一期)
12
70
50
30
∕
162
比例
8%
44%
31%
17%
∕
杨庄
西现代城
(一期)
153
204
153
∕
∕
510
比例
30%
40%
30%
∕
∕
宏鑫家园
14
196
14
∕
∕
224
比例
7%
86%
7%
∕
∕
御景山
(二期)
100
290
136
∕
∕
526
比例
19%
56%
25%
∕
∕
鲁谷
时代卢锋
96
384
192
∕
∕
672
比例
15%
58%
27%
∕
∕
京汉旭城
∕
∕
∕
∕
∕
∕
比例
∕
∕
∕
∕
∕
∕
由表2—1可见,本项目周遍项目户型多以二居三居为主,二居的供应稍大于三居;一居的供应量较少,四居、跃层的供应最少几乎为零
从居室的供应量上分析可以看出该区域的客户需求多还是以二居、三居为主,而需求二、三居客户的家庭结构多以三口或四口为主
居住方式多为自住型,投资概念模糊
2、户型面积分析
表:2—2
区域
项目名称
平层
跃层
一居
二居
三居
四居
田村
尚城
(一期)
41㎡
85/93/131㎡
134㎡
∕
243㎡
兰德华庭
(一期)
70/80㎡
100㎡
141/180㎡
201㎡
∕
杨庄
西现代城
(一期)
40/50