文档介绍：锦盛商业中心营销推广思路
本项目地段优势明显,但项目前期整体包装欠缺,造成消费者对整个项目没有充分认识,目前商业物业的经营压力明显大于销售压力;且本项目招商任务较重。充分考虑公司及发展商利益的最大化,因此本项目宜采用分期推广的市场策略,在各个销售阶段制造不同的热点,逐步有层次的进行销售,以确保销售任务的顺利完成。
在项目内部认购阶段对整个商场(包括住宅部分)进行整体认购,在前期充分蓄积客户.
销售过程中,首先推出项目一楼、二楼,重点放在独立商铺的销售上,一、二楼委托经营部分作为补充,力争促成开盘的热销。
在招商工作的配合下,及本项目一、二楼销售势头良好的情况下,将三、四楼及负一楼全面推向市场,通过系列“投资”的亮点吸引目标客户群,制造地二波销售高峰。
住宅部分放在项目中后期销售上,以小户型投资的概念推出,推进项目尾盘销售。
具体各层策略:
一层通过商铺的合理划分,充分借助商场所在的地段优势,强化商业物业的升值潜力,通过有效的商业动线组织营造出商场将来繁荣的氛围;加以出色的包装及本项目优势的大力宣传推广及商场整体形象的辅助下,为本项目销售积累极高的人气。考虑周边商业物业一楼的经营状况,租金水平及本项目首层销售的重要性,首层销售总额应占总销售额的45%。
二层为最大限度的满足经营者及销售的便利性,可将本层划分一部分(可根据当时情况调整)独立经营铺位。由于天津桥连接二楼,使本层价值有所提升,故二层销售总额应占总销售额的21%。
负一层由于产品设计的局限性,尽量在有明确的商业运营商(如超市)进驻时,才考虑用“委托经营”方式推广本层。考虑到本层的销售难度,其销售总额应占总销售总额的11%以下。
三、四层在市场对本项目的关注达到足够的热度及招商工作的支撑下。以“委托经营”的形式推向市场;利用总价低、首付低(采用签合同即返三年租金)的策略,淡化风险意识、回报年限。三层销售总额应占总销售总额的9%。四层销售总额应占总销售总额的6%。
注:1、本项目销售侧重点是一、二层。
2、商场的整体形象必招商工作的支撑。
销售阶段的划分及销售策略:
销售周期
推售商铺
阶段目标
推广配合
备注
项目准备期
8月12日~9月19日
整体包装宣传锦盛商业中心
积蓄客户
树立起项目良好形象,为后期销售做好铺垫
前期项目包装
内部认购期
9月20日~9月30日
推出1F及2F部分商铺,并接受住宅登记认购。
300个认筹客户
炒作独立商铺,强化其升值潜力和地段优势
利用前期登记的客户名单。
开盘热销
10月1日~10月31日
消化1F及2F商铺并接受其他“委托经营”铺位的登记认购。
销售总额的40%。
炒作独立商铺,强化其升值潜力和地段优势
持续销售期
11月1日~
推出“委托经营”铺位及住宅。
销售总额的65%。
热销解密为主题及产权式商城系列投资计划推出
12月30日
尾盘清盘期
1月1日~5月30日
住宅部分和销售剩余单位。
销售总额的90%。
住宅部分推广及系列清盘优惠政策
住宅部分的销售可聚集人气。
第一阶段开盘准备期
时间:2003/8/12~2003/9/19
在本阶段主要完成大量的销售前期准备工作并通过宣传推广全面提升“锦盛商业中心”项目形象。具体工作如下:
销售