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Shopping mall全程运作分析
为了指引中国商业地产健康发展,推动Shopping Mall运营专业化,同时也为了使全国各地的发展商有一个近距离接触金源Shopping Mall及面对面与数百家商业企业接洽的机会,由铜锣湾集团、新浪房产、新地产杂志、主办的中国商业地产高峰论坛暨Shopping Mall全程运作交流会于10月22日—23日在北京世纪金源大饭店隆重举行。
此次论坛引起了社会各界的广泛关注,与此同时,全国知名超市,家电,餐饮,娱乐,中此次盛会,各大媒体也将对此做深入报道,以下为北京禾田摩尔顾问公司总经理张天翔发言实录:
张天翔: 大家好,我是张天翔,今天的演讲题目实际上是我们这次论坛的主题,就是大型商业地产及shopping mall的全程运作分析,为什么在这个时间讲这个问题呢?我想主要基于两个原因,一个原因是因为shopping mall明天就要正式开业了,有关这个项目前期有很多人在不同的场合,在不同的时间,从不同的角度去谈这个问题。但是我发现从来没有一个人能够全面地、完整地、详细地论述这个项目到底是怎么样运作的?怎么样完成的?这中间会遇到什么样的困难,有什么样的问题,有什么样的经验值得总结,有什么样的教训需要吸取。所以利用这个机会能够全面地把它讲解清楚。
第二个原因是前几天跟铜锣湾陈总,很多人谈都是从片面的角度谈它,或者很多从来没有参与这个项目的人讲述它,会给很多的地产商,尤其商业地产商很多误导。他们不知道这个项目到底是怎么样运作的?从这里面能总结出什么样的经验,所以利用这个机会跟大家一起交流一下。
大家现在已经看到的项目,金源时代购物中心,我们简称shopping mall,总面积是68万平米。这里面我们能够看到的开业部分是单体的总建筑面积是57万平米,这个57万平米里面包括7万多平米的停车楼。还有一个8万平米的地人远房楼。这里面大概是包括了上千家的企业,包括主力店、半主力店,专卖店、各种服装品牌。
首先,为了把它叙述地更清楚,我们先从理论性开始,作为一个大型商业地产开发,首先是从理论开始到实践,然后我们通过这个实践运作再总结出一套适合于运作大型商业地产项目的方法,首先讲讲shopping mall的概念,在这之前我接触全国各地很多开发商,他们看到一个共同的问题就是,比如说我这个地方已经拿到了多少多少万平米,它通常跟住宅是连在一起的,这么大的面积适合你做多大面积的商业。这商业的形态是什么样的,是把它放在临街的地方还是放在里面,如果放在不同的位置,它能创造多大价值这是商业地产商最关心的问题。比如说我们有这么一块地要做商业地产项目,一般来讲有两个方法,一个是把它做成集中式的购物中心,也就是shopping mall的模式。另外一种是做成商业街的模式,这两个不同商业的区别主要有两个方面。
一个是商业街一般集中在市区比较繁华的地方,shopping mall一般是比较临近郊区,商业街形成一条繁华的商业街一般要经过长时间的运作,长时间文化的积累人气的聚拢,shopping mall一般是新型商业区的新商业业态,那么商业街一般以租售为主,比如建外SOHO都是以出售和租,那么shopping mall经常以出租的方式来营运,一般来讲商业街在欧洲比较多一些。因为欧洲有比较长的历史文化传统,很多的商业街是形成在老城区里面,美国是以shopping mall为主,因为它工业发展比较快,历史比较短。很多新型的商业项目都是在高速路边,这是简单的区别。在这个区别基础之上,我们主要谈论shopping mall的概念。
实际上现在国际有很多国内外的专家对shopping mall下过一定定义,这个我们就不去详细地讲解它,一般来讲叫做大型的购物中心,但是因为购物中心这个词在中国已经提前被很多企业和人士引用了,所以现在我们叫它大型购物中心许多人还是不能从根本上去理解它,我们把它讲解地更详细一些。
第二个问题就是shopping mall产生的条件,因为shopping mall这种商业业态起源于美国,按照美国来讲shopping mall产生有三个条件,第一个是人均经济,比如达到人均三千到六千美金,第二是汽车的私有化程度,大家一个比较大比例的人群拥有自由的汽车,还有一个就是城市扩大化和城市郊区化,这几个条件的产生就是人的购物方式改变,比如有了车之后他可能会远距离的购物,由于要远距离的购物,可能会一系列购买很多东西,这样提高它每次的购物总量。还有因为城市郊区化了,有汽车了,会满足远距离的购物需求。
但是我要讲的在北京的这种条件,基本上大家看的比较明显了,但是在全国各地其他地方,我们并没有那么高的收入可能从