文档介绍：开发庄桥165亩地块的可行性分析一、165亩地块介绍该地块坐落于庄桥镇,余镇公路旁,占地165亩,离市中心(三江口),驱车15分钟,公交25分钟,出租车16元,是庄桥镇规划的大型居住区,现就该地块作一详细介绍:交通:806路(太平洋保险公司——庄桥童家)、4路(第三医院——变压器厂)。医院:祥星医院(庄桥医院)学校:庄桥中学菜场:庄桥菜场,较旧公路:三江口出发:人民路——环城北路——倪家堰路——余镇公路周边环境:沿倪家堰路两边是工业区,离该地块西南角是庄桥镇的工业开发区,空气质量较差;庄桥河水质差,比较脏,该地块上空有军用飞机经过,每天8-15趟,低空降落飞行。沿华辰(中元)大桥——庄桥,道路没有开通,并且将近三公里是荒芜一片的农田和农舍。二、、宁波市的土地供应状况土地是不可再生资源。政府在推出土地的过程中,定量、有计划的控制,这样导致土地的供应量有限,地价上涨,竞争激烈,同时,政府在转让土地的使用权时加大规范力度,实行土地招标,这样,中、小企业在土地的取得方面有一定的难度。土地是房地产开发的最基本生产要素,因此,房地产开发公司根据自身的条件进行适量的土地储备是很有必要的。三、、目前宁波市房地产开发格局1、房地产的开发是循序渐进的,受市政、交通、道路的影响很大,2001年甬城的开发热点主要集中在环城线两边,2001-2005年的开发方向逐渐向外环线推进。江东:随着城市的空心化和政府力推的东扩工程的开展,楼盘的开发呈现江东、海曙平分秋色,江东以百丈路、中山东路、中兴路、甬港南、北路构成“井”字形的开发格局,开发商向地价低廉的三、四类地段进军。百丈东路集聚了实力雄厚、总体竞争力强的楼盘,华光城1998年以“小区城市化”而震撼了甬城,江南春晓的以品牌优势滚动开发持续热销,小区环境幽雅,小区巴士等生活配套齐全,溪溪流水贯通小区。中兴路:以华侨城、常青藤*小城、东海花园为代表。中建房产的两幢高层公寓雄踞在江东的府地百丈路与中兴路交汇点,尤似一座房产界的灯塔高高昂立,又首次以SOHO概念将高层住宅短期内一售即磬。常青藤小区以规模优势正积聚能量,蓄势待发,以先建后售。对宁波其他开发商产生巨大的压力。东海花园以1800元/m2的起价为工薪族营造一个温馨的家而喜报迅传。海曙:海曙的房市喜优参半。中央花园、世纪城以全市最高价位段而持续滞销,丽都名邸、银杏四季也难逃厄运。一、二类地段中能喜笑颜开的恐怕只有望京欧院,因其有绝佳的地段和较早的入市、套型合理、销售管理到位等。江北:因其工业用地且人口少,房市出现持续平稳的态势。2、目前,宁波的房市中,低层,低密度,低价位的住宅主要有如下特征:⑴、价位控制在1500元/m2左右:有新佳苑,1400元/m2;大朱家二期1680元/m2;飞虹新村,1645元/m2。都在江东,均属鄞县地块。⑵、偏远的别墅入住率不高,如甬江新区的华丰庄园,销售率为45%,入主率只有10%,别墅区居住与办公混乱一体,不利于管理。四、衡量成熟地段的三个条件开发成熟的地块是房地产成功的一个充分条件,在一块不成熟的地块上无论建造何种住宅,都是徒劳的,而衡量成熟地块的三个条件必不可少,一是道路,二是配套,三是周边生活环境。道路:纵观目前甬城的开发热点和国内一些大城市的房地产开发,城市主干道是房地产活跃的大动脉,道路是解决人们工作、生活的一大难题,同时也是市政发展方向,重视程度的晴雨表,是房产是否升值,至少保值的一个重要条件。配套:包括,水、电、煤、信,娱乐、休闲、购物,学校、医院、菜场、、商场、交通、公园等,解决这一问题有两大手段,一是利用政府、社会的已有配套,二是社区内配备齐全,建立一个小而全的小社会,但这有一个条件,社区的规模必须在50万m2以上,这样才能维持这些配套单位的运营,否则,即使配备齐全也只能是形同虚设,浪费资源。周边生活环境:包括,空气、水质、噪音、景观、人文气息等,住烦了钢筋混凝土的现代都市人,更渴望寻找一片回归自然,享受自我的空间。所以,本报告认为,此地还不具备作为居住区的条件。五、城市的发展规划:人口与城市用地面积目前宁波市的市区常住人口为70万,,内环线以内的用地约为30km2,此区域基本上为居住区。宁波市规划要求,外环线以内的用地约为170km2,到2015年,宁波市区人口将达到150万,按照人口与建设用地的比例,加上《宁波市城市远景发展研究》提出三江片区城市用地近期发展方向为:老市区重点发展江东新区和三江核心滨水区的建设,适当考虑江北的部分新区的发展;三江片东部地区近期重点落实部分大型项目及相应的基础设施;鄞县中心区适当向东发展,但其城市建设用地不能压迫东钱湖风景名胜区。本报告认为庄桥地块10年内,仍属于郊区。六、效益分析庄桥该地块因其地段偏远,规模不大,交通不便捷,周围